Prebiehajúca výstavba je dôležitým ekonomickým ukazovateľom, ktorý treba odlíšiť od iných podobných. Všetko je to o podobnosti názvu a celkom odlišných definíciách. Napríklad najpodobnejším pojmom (dokončená stavba) sa označujú náklady na dokončené inštalačné a stavebné činnosti, ktoré zas nemôže akceptovať a zaplatiť priamo zákazník. Súhlasíte, rozdiel je dosť významný.
Nedokončená výstavba sa znižuje v dôsledku eliminácie veľkosti a počtu všetkých druhov priebežných platieb. Na vyššie uvedený parameter má navyše významný vplyv miera prechodu objektu do fázy vzájomných vysporiadaní medzi objednávateľom a zhotoviteľom.
Na druhej strane zníženie hodnoty parametra „rozpracovaná“ znamená zvýšenie vyššie uvedeného ukazovateľa, akým je napríklad nedokončená výstavba. Výpočtom jedného kritéria teda môžete pozorovať zmeny v správaní iného.
Definícia tohto pojmu je pomerne jednoduchá, ale pozostáva z mnohých skupín a odrôd. Tento pojem môže zahŕňať napríklad akýkoľvek predmet zmluvy o zhotovení, ktorý je priamo závislý od mnohých dôvodov. Za takéto dôvody možno považovať nedostatok dostatočných finančných prostriedkov v súvahe zákazníka a nedostatočné vybavenie stavebnými materiálmi. V dôsledku vyššie uvedených faktorov je stavebný projekt zastavený a zostáva v štádiu nedokončenej tvorby na určitý čas. Doslova povedané, tento pojem môže zahŕňať akékoľvek stavby, stavby a budovy, ktorých výstavba a usporiadanie nebolo dokončené. Výnimkou z tohto pravidla sú všetky druhy dočasných stavieb, ako sú baldachýny, budovy a rôzne iné podobné pavilóny.
Nedokončený stavebný projekt
V súčasnosti pomerne často jeden alebo druhý objekt, ktorý je predmetom stavebnej zmluvy, z rôznych dôvodov (nedostatok financií alebo stavebného materiálu a pod.), zostáva v štádiu výstavby. V takejto situácii hovoríme o nedokončenom stavebnom projekte. Súčasná legislatíva Ruskej federácie nedáva priamu odpoveď na to, čo tento objekt predstavuje.Podľa časti 1 čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie medzi nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) patria pozemky, podložia a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda predmety, ktorých pohyb bez neprimeraného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane budov, stavieb, nedokončených stavebných objektov . Z tejto normy možno vyvodiť jeden hlavný záver: podľa súčasnej občianskej legislatívy sa nedokončené stavebné objekty uznávajú ako nehnuteľnosť.
Podľa Kódexu územného plánovania Ruskej federácie na základe výkladu jeho čl. 1 sa za predmet nedokončenej stavby považujú také objekty investičnej výstavby, ako sú budovy, stavby, stavby, ktorých výstavba nie je dokončená, s výnimkou dočasných stavieb, kioskov, prístreškov a iných podobných stavieb.
Je potrebné poznamenať, že táto definícia je z hľadiska funkčnosti mimoriadne nesprávna. Pri posudzovaní nedokončenej stavby prostredníctvom projektu investičnej výstavby zákonodarca nešpecifikuje, čo takýto projekt investičnej výstavby predstavuje.
Pokusy o objasnenie pojmu stavebný projekt boli uskutočnené v Pokyne k postupu pri zostavovaní štatistického výkazníctva o investičnej výstavbe. Podľa bodu 2.4 Pokynov je stavenisko každá samostatná budova alebo stavba (so všetkým súvisiacim zariadením, náradím a inventárom a pod.), na stavbu, rekonštrukciu, rozšírenie alebo technické prebudovanie, ktorej samostatný projekt a odhad musí byť vypracovaný.
Na základe doktrinálneho výkladu definície môžeme konštatovať, že pojem „stavebné zariadenie“ je zásadný a vzťahuje sa na dokončené aj nedokončené stavby.
Neexistuje teda jednotný pojem, ktorý by nám v súčasnej právnej úprave umožňoval odlíšiť nedokončený stavebný objekt od iných objektov.
Prechod do súdnej praxe umožňuje konštatovať, že súdy sa pri posudzovaní konkrétnych sporov musia opakovane obracať na právny režim nedokončených stavieb. V informačnom liste Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 21 sa pri riešení sporu zistilo, že na pozemku „boli postavené základy a steny domu. Bez neúmerného poškodenia nie je možné tento predmet premiestniť. Preto je tento objekt nehnuteľnosťou.“ Ako vyplýva z vyššie uvedeného, pri určovaní stavu predmetu sporu sa súd neriadi existenciou štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam, ale objektívnymi fyzikálnymi vlastnosťami predmetu uvedenými v odseku 1 čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Podľa rozhodnutia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 8985/08 „predmetom nedokončenej stavby môže byť buď budova, alebo stavba alebo stavba, keďže špecifikovaný právny pojem necharakterizuje dizajnové vlastnosti nehnuteľnosti. objekt a funkčné účely jeho vzniku, ale proces tvorby samotného nehnuteľného objektu a odraz rozfázovania tohto procesu vo vlastnostiach vytvoreného objektu... Znakom nedokončeného stavebného objektu je, že tento objekt nemožno používa sa ako budova, stavba alebo stavba, keďže nebola uvedená do prevádzky a je v štádiu výstavby.“
V súdnej praxi tak existuje množstvo názorov na riešenie problematiky pojmu nedokončená stavba, a preto sa vyzdvihujú jej rôzne črty.
Ak sa obrátime na vedeckú literatúru, môžeme si všimnúť, že pojem nedokončený stavebný projekt je diskutabilný, vedci zatiaľ nedospeli ku konsenzu o jeho definícii. R.A. Valeev sa domnieva, že „nedokončený stavebný projekt je budova (stavba), ktorá sa vytvára alebo rekonštruuje, pre ktorú neexistuje povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky spôsobom stanoveným zákonom. Domnievame sa, že uvedené stanovisko je potrebné doplniť a spresniť. Predovšetkým je nelogické prirovnávať nedokončený stavebný projekt, ktorý nemožno použiť na určený účel a ktorý nemá konštrukčnú celistvosť, s budovou, ktorá už bola postavená a uvedená do prevádzky.
Táto definícia tiež nezohľadňuje skutočnosť, že výstavba na mieste môže byť zastavená alebo zastavená. Často dochádza k situáciám, keď sa z rôznych dôvodov na stavbe nerealizuje. Podľa uvedenej definície takýto objekt nebude objektom nedokončenej stavby. Tento objekt už tiež nebude súborom stavebných materiálov, pretože niektoré materiály počas výstavby stratia svoje vlastnosti a niektoré úplne zaniknú.
Preto navrhol R.A. Valeevova definícia nemá zmysel, pretože neobsahuje všetky potrebné vlastnosti charakterizujúce nedokončený stavebný projekt. Označenie dvoch znakov (vznikajúca alebo rekonštruovaná budova a chýbajúce povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky) je nedostatočné.
Iný postoj zaujíma D.Yu. Patyutko, ktorý vo všeobecnosti neuznáva nedokončený stavebný projekt ako nehnuteľnosť, vzhľadom na to, že je v procese tvorby. S týmto postojom sa dá polemizovať.
Je potrebné uznať, že keďže predmet nedokončenej stavby je skutočne neoddeliteľný od pozemku, na ktorom sa nachádza, a jeho pohyb nie je možný bez neúmerného poškodenia jeho účelu, to znamená, že spadá pod definíciu čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, pokiaľ klasifikácia takéhoto predmetu ako hnuteľný majetok vyzerá trochu absurdne.
Podľa čl. 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastnícke právo k budovám a stavbám, ako aj k iným novovytvoreným nehnuteľnostiam podlieha štátnej registrácii. Nedokončený stavebný projekt patrí do kategórie „novo vytvorený majetok“. V tomto smere možno nedokončenú stavbu celkom rozumne považovať za nehnuteľnosť.
D.Yu. Patyutko, bez toho, aby rozpoznal nedokončený stavebný projekt ako nehnuteľnosť, ho definuje ako „typ majetkového komplexu, ktorý vzniká v procese vytvárania (rekonštrukcie) budovy alebo stavby...“.
Definovanie nedokončeného stavebného projektu prostredníctvom komplexu nehnuteľností predstavuje novú perspektívu. Uznanie takéhoto predmetu v podobe komplexnej inštitúcie zahŕňajúcej nielen majetok, ale aj veci a práva k nim, obchádzajúce všeobecne uznávané klasické delenie vecí na hnuteľné a nehnuteľné, však nie je celkom opodstatnené.
Okrem toho uvedená definícia v podstate neidentifikuje žiadne iné znaky predmetu ako komplex nehnuteľností a jednoduchý zoznam toho, čo je v ňom zahrnuté. Autor tiež neberie do úvahy, že výstavba na mieste môže byť pozastavená a zastavená.
Táto vlastnosť však odlišuje D.S. Nekrestyanov vo svojej definícii, podľa ktorej pod nedokončenými stavebnými objektmi má na mysli „nehnuteľné objekty, bez ohľadu na stupeň pripravenosti, neakceptované do prevádzky, ktorých výstavba prebieha, je pozastavená, zastavená alebo ukončená“. Nie je však dostatočne kompletný. Napríklad taká vlastnosť nedokončeného stavebného projektu, ako je individuálna istota, sa neberie do úvahy. Akákoľvek nehnuteľnosť je vždy jedinečná a nenahraditeľná.
Na základe vyššie uvedeného je potrebné zdôrazniť tie vlastnosti nedokončeného stavebného projektu, ktoré je potrebné vziať do úvahy pri jeho určovaní:
1. prítomnosť pevného spojenia s pozemkom predmetov, ktorých pohyb je nemožný bez neúmerného poškodenia ich účelu;
2. individuálna istota objektu;
3. proces výstavby tohto zariadenia musí byť pozastavený, zastavený alebo úplne ukončený.
Ako najoptimálnejšia sa teda javí možnosť, že objektom nedokončenej stavby je individuálne vymedzený nehnuteľný objekt, na ktorom sú pozastavené, odstavené, ukončené stavebné práce alebo prebiehajú stavebné práce zamerané na jeho uvedenie do prevádzky za účelom jeho ďalšieho užívania. jeho zamýšľaný účel.
Táto definícia je komplexnou kombináciou charakteristík nedokončeného stavebného objektu identifikovaných v odbornej literatúre, ako aj zahrnutím predtým neuvažovanej charakteristiky objektu – individuálnej istoty.
Nehnuteľnosť vo výstavbe
Donedávna bola kontroverzná otázka zaradenia nedokončenej stavby medzi nehnuteľnosti. Predtým zákonodarca považoval nedokončený stavebný projekt za súbor stavebných materiálov a práce a neuznával ho ako predmet občianskoprávnych transakcií. V odbornej literatúre zaznel názor, že nedokončený stavebný projekt nemožno považovať za nehnuteľnosť, keďže „pred zápisom v zmysle ust. 219 Občianskeho zákonníka za nehnuteľnosť nemožno považovať žiadnu vec.“ Zaznel aj iný názor: „...stavba, ktorá je neoddeliteľne spojená s pozemkom, bez ohľadu na to, či je stavba dokončená alebo nie, je nezákonná považovať za hnuteľnú vec, pretože spadá pod definíciu nehnuteľnej veci. .“Táto diskusia bola riešená len v súvislosti s úpravami čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), podľa ktorého boli do zoznamu nehnuteľností zaradené predmety, ktoré neboli dokončené výstavbou. Napriek tomu je dnes pojem „nedokončený stavebný objekt“ obsiahnutý iba v Kódexe územného plánovania Ruskej federácie a je stotožňovaný s pojmom „hlavný stavebný objekt“ - budova, stavba, stavba, objekty, ktorých výstavba nie je dokončená. (ďalej len nedokončené stavebné objekty), pre s výnimkou dočasných stavieb, kioskov, prístreškov a iných podobných stavieb.
Táto definícia však podľa nášho názoru neodráža všetky podstatné znaky, ktoré tento objekt charakterizujú, a preto otázka momentu vzniku takéhoto objektu zostáva nevyriešená.
Existujú rôzne názory na to, ktorá právna skutočnosť by mala byť spojená s momentom vzniku nedokončeného stavebného projektu. Podľa jedného z nich treba za takúto skutočnosť považovať získanie stavebného povolenia a práv k pozemku. Tento postoj sa nám javí ako nesprávny, keďže z takejto právnej skutočnosti vznikajú len práva na stavbu objektu, bez ktorého by sa považovala za neoprávnenú stavbu, ale nie samotný objekt.
Najrozšírenejším názorom je, že právnou skutočnosťou, s ktorou by sa mal spájať moment vzniku, a teda aj prvotná štátna registrácia nedokončeného stavebného projektu, je ukončenie zmluvy vo vzťahu k tomuto projektu. Tento postoj podporuje množstvo autorov, napríklad E.A. Suchanov, G.S. Mostov, ako aj súdna prax.
Ako vyplýva z uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č.8 „K niektorým otázkam v praxi riešenia sporov súvisiacich s ochranou vlastníckych práv a iných vecných práv“, „v zmysle 130 ods. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a článku 25 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s „Nedokončené stavebné projekty, ktoré nie sú predmetom platnej stavebnej zmluvy, sú klasifikované ako nehnuteľnosť“. Nevyhnutnou podmienkou na to, aby bol predmet nedokončenej stavby uznaný za nehnuteľnosť, ako aj na registráciu vlastníctva takéhoto predmetu, je podľa Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie skutočnosť ukončenia. zmluvy o výstavbe vo vzťahu k tomuto objektu.
Zároveň čl. 25 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“, na základe obsahu ktorého dospelo plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu k tomuto záveru, bol podstatne zmenený federálnym zákonom č. 196-FZ „O zmene a doplnení federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam“ a transakciách s ním.
Nová verzia zákona už nepodmieňuje štátnu evidenciu vlastníctva k nedokončeným stavebným objektom potrebou dokončenia obchodu s týmito objektmi a poskytuje aj uzavretý zoznam dokumentov potrebných na evidenciu nedokončených stavebných objektov, v súvislosti s ktorými sa vzniká otázka relevantnosti a platnosti aplikácie ustanovení s. 16 Uznesenie pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu č.8 o potrebe vypovedania zmluvy o výstavbe. Napriek tomu sa Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie stále riadi spomínaným uznesením pléna.
Na druhej strane D.I. Ilyin sa domnieva, že „požiadavka registračných orgánov (počas štátnej registrácie práv na nedokončené stavebné projekty a transakcie s nimi) o potrebe poskytnúť dôkaz o ukončení (ukončení) stavebných zmlúv vo vzťahu k nedokončeným stavebným projektom by mala byť zrušená. Tento názor podľa nášho názoru nie je neopodstatnený a podmieňovanie momentu vzniku nedokončenej stavby odstúpením od zmluvy o výstavbe sa javí ako nesprávne. Na miestnej úrovni je zase jasne upravená otázka týkajúca sa momentu vzniku nedokončeného stavebného projektu, čo sa odráža v bode 2 dodatku k uzneseniu prednostu mestskej správy Krasnodar č. 591 „Dňa schválenie Vyhlášok o konaní pri scudzovaní a evidencii nedokončených nebytových zariadení » podľa ktorých je rozostavané nebytové zariadenie s dokončenými viac ako 30 % schváleného zámeru, ktoré sa nachádza na pozemku, ktorého vlastníctvom je je potvrdená titulnými dokumentmi, je uznaná ako nedokončená stavba. V dôsledku toho moment vzniku nedokončeného stavebného objektu závisí od stupňa jeho pripravenosti.
Kritérium stupňa pripravenosti nedokončeného stavebného projektu má teda podľa nášho názoru len popisný charakter a neovplyvňuje okamih jeho vzniku.
V rámci tejto problematiky je potrebné zvážiť aj význam takej právnej skutočnosti, akou je štátna evidencia nedokončenej stavby. Uznesenie Rozhodcovského súdu Severozápadného okresu č. A56-7717/04 poznamenalo, že nedokončenú stavbu možno uznať za predmet občianskeho práva s rozšíreným právnym režimom nehnuteľností len vtedy, ak je vykonaná štátna registrácia v spôsobom ustanoveným v odseku 2 čl. 25 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“.
Toto stanovisko podľa nášho názoru nemožno považovať za opodstatnené. Po prvé, musíme rozlišovať medzi existenciou práva na predmet a existenciou samotného predmetu. Skutočne, čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie umožňuje, spolu so štátnou registráciou, osobitnú registráciu alebo účtovanie určitých druhov nehnuteľností. Federálny zákon „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ však stanovuje povinnú registráciu práv na nedokončený stavebný projekt, ale nie registráciu samotného objektu. Po druhé, pri analýze tohto prístupu môžeme konštatovať, že pred štátnou registráciou práv na nedokončený stavebný projekt jednoducho neexistuje, to znamená, že v skutočnosti neexistuje žiadny objekt, ktorý by podliehal štátnej registrácii. Štátna registrácia je teda len právnym prvkom vo vzťahu k nedokončenému stavebnému projektu, nie je však právnou skutočnosťou, s ktorou by sa mal spájať moment jej vzniku.
Najoprávnenejší a najodôvodnenejší je podľa nás postoj, podľa ktorého za okamih vzniku predmetu nedokončenej stavby treba považovať okamih, keď tento predmet nadobudne vlastnosti nehnuteľnej veci. Tento prístup podporuje M.I. Braginského, ktorý správne poznamenal: „...so všetkou nepochybnou špecifickosťou právneho režimu tretieho typu stavebných projektov by to v prvom rade nemalo slúžiť ako základ pre neuznanie zodpovedajúcich objektov ako nehnuteľností. . Rozhodujúce je, že predmet, ktorý nebol dodaný zákazníkovi, nelíšiaci sa od toho, ktorý bol dodaný, je pevne spojený so zemou.“
Treba si uvedomiť, že keď vec nadobudne vlastnosti nehnuteľnej veci, vzniká nový samostatný a ucelený predmet práva. Tento prístup navyše plne odráža postoj zákonodarcu k zaraďovaniu nedokončených stavebných projektov do zoznamu nehnuteľností.
V rámci uvedenej témy treba zvážiť aj otázku postupu pri zápise vlastníctva k nedokončenej stavbe. Vlastníctvo nedokončenej stavby eviduje administratívne (registrujúci orgán) na základe listín, ktorých zoznam je uvedený v odsekoch 3, 4 čl. 25 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. Okrem správneho konania pri zápise vlastníctva k nedokončeným stavebným projektom existuje aj možnosť priznania vlastníctva k takýmto objektom na súde, a preto je potrebné rozobrať procesné znaky súdneho posudzovania prípadov o uznaní vlastníctva nedokončených stavieb. stavebné projekty.
V prvom rade by ste mali venovať pozornosť jurisdikcii a jurisdikcii tejto kategórie prípadov. Prípady uznania vlastníckych práv k nedokončeným stavbám patria do pôsobnosti všeobecných súdov a rozhodcovských súdov v závislosti od povahy sporu a vecného zloženia účastníkov tohto sporu.
Charakter sporu, ktorého riešenie patrí do právomoci rozhodcovských súdov, zákonodarca definuje ako „ekonomický“. Ide o spor, ktorý vznikol v súvislosti s vykonávaním podnikateľskej činnosti (Článok 1 časť 27 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie (ďalej len Rozhodcovský poriadok Ruskej federácie)).
Predmety sporov, ktorých riešenie patrí do právomoci rozhodcovských súdov, a teda sú vyňaté z právomoci všeobecných súdov, sú obsiahnuté v 2. časti ods. 27 Kódex rozhodcovského konania Ruskej federácie.
Obidve kritériá, podľa ktorých sa rozlišuje právomoc medzi všeobecnými súdmi a rozhodcovskými súdmi a určuje sa príslušnosť prípadov rozhodcovských súdov, sa musia brať do úvahy spoločne. V prípade neexistencie žiadneho z nich prípad podlieha riešeniu na všeobecných súdoch, pokiaľ osobitné pravidlá neodkazujú na právomoc rozhodcovských súdov.
Ak sú veci v jurisdikcii súdu so všeobecnou jurisdikciou, príslušnosť vecí sa určuje podľa pravidiel Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie (ďalej len Občiansky súdny poriadok Ruskej federácie). Právomoci magistrátneho sudcu posudzovať majetkové spory sú obmedzené na hodnotu pohľadávky na stotisíc rubľov.
Ak cena nároku presiahne zákonom stanovenú sumu, sudca vráti žalobu z dôvodu nedostatku právomoci vo veci tomuto súdu (doložka 2, časť 1, článok 135 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie federácia). Následne, za vyššie uvedených podmienok, podľa pravidiel čl. 24 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie prípady uznania vlastníctva nedokončeného stavebného projektu podliehajú jurisdikcii okresného súdu.
Ak prípady patria do právomoci rozhodcovských súdov, ich prejednávanie v prvom stupni patria do právomoci rozhodcovských súdov republík, území, krajov, federálnych miest, autonómnych oblastí, autonómnych okresov (čl. 1 článku 34 Rozhodcovského poriadku Ruská federácia). Prípady uznania vlastníckych práv k nedokončeným stavbám, ktoré sú v pôsobnosti všeobecných súdov a rozhodcovských súdov, sa posudzujú spôsobom žaloby.
Zákon poskytuje zainteresovaným stranám (občanom a organizáciám) široké možnosti obrátiť sa v prípade porušenia svojich práv a slobôd na súd.
Prítomnosť alebo neprítomnosť práva na uplatnenie reklamácie sa overuje pri prijatí vyhlásenia o reklamácii. V zmysle čl. 3 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie má zainteresovaná osoba právo obrátiť sa na súd na ochranu porušených alebo sporných práv, slobôd alebo oprávnených záujmov. Záujemcovia v tejto kategórii prípadov sú účastníci vzťahov, ktorých výsledkom je vznik nedokončeného stavebného projektu.
Určité ťažkosti prináša otázka, ktorý z účastníkov vzťahu (dodávateľ, zákazník, investor) má právo uznať vlastníctvo tohto predmetu.
Jedným z účastníkov takýchto vzťahov je zhotoviteľ. Jeho právo na uznanie vlastníctva nedokončeného stavebného projektu je však kontroverzné. Napríklad zákon RSFSR „O investičnej činnosti v RSFSR“ uvádza, že nedokončené predmety investičnej činnosti sú spoločným majetkom subjektov investičného procesu, kým investor (zákazník) neprijme a nezaplatí vykonanú prácu a služby.
Ak investor (odberateľ) odmietne do projektu ďalej investovať, je povinný nahradiť náklady jeho ostatným účastníkom, ak z dohody (zmluvy) nevyplýva niečo iné. A podľa odseku 1 čl. 2 vyššie uvedeného zákona sú subjektmi investičnej činnosti investori, odberatelia, vykonávatelia prác, užívatelia predmetov investičnej činnosti, ako aj dodávatelia, právnické osoby (bankové, poisťovacie a sprostredkovateľské organizácie, investičné burzy) a iní účastníci investičnej činnosti. investičný proces. Podľa zákona RSFSR tak až do prevodu nehnuteľnosti na objednávateľa vzniká právo podielového vlastníctva aj zhotoviteľovi. Na druhej strane na základe odseku 1 čl. 705 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie znáša dodávateľ riziko náhodnej straty alebo náhodného poškodenia výsledku práce vykonanej pred jej prevzatím objednávateľom. Ak by bol dodávateľ „potenciálnym vlastníkom“, nebolo by potrebné špecificky prenášať riziko náhodnej smrti na neho. Bolo by tiež nezákonné, aby zákazník požadoval od dodávateľa, aby mu v prípade ukončenia zmluvy pred jej vykonaním odovzdal výsledok nedokončenej práce (článok 729 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Podľa nášho názoru je teda nezákonné uznať zhotoviteľa za vlastníka nedokončenej stavby ako celku alebo jej časti, okrem prípadov, keď je zhotoviteľom aj investor. K otázke, kto môže uznať vlastníctvo k nedokončeným stavbám po zaplatení prác vykonaných investorom, treba súhlasiť s názorom S.P. Grishaeva: "...môžeme dospieť k záveru, že vlastníkom sa stáva samotný investor."
Pre túto kategóriu prípadov sú dôkazom listiny uvedené v čl. 25 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ (dokumenty potvrdzujúce vlastnícke alebo iné práva k pozemku, stavebné povolenia, projektová dokumentácia a dokumenty obsahujúce popis nedokončeného stavebného projektu), ako aj ako iné zmluvy, ktorých predmetom je nedokončený stavebný projekt.
Čo sa týka rozhodovania súdov v tejto kategórii prípadov, súd v prípade uznania vlastníctva k nedokončenej stavbe rozhodnutím ukladá registrujúcemu orgánu povinnosť takúto vec zapísať.
Postup pri odvolaní a kasačných opravných prostriedkoch proti rozhodnutiam súdov v prípadoch uznania vlastníctva nedokončenej stavby, podriadeným súdom všeobecnej príslušnosti a rozhodcovským súdom, sa riadi pravidlami kapitoly. 39, 40 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie a 34, 35 Arbitrážneho poriadku Ruskej federácie.
Ak to zhrnieme, treba poznamenať, že v právnych normách upravujúcich vzťahy spojené s nedokončenou stavbou existuje množstvo rozporov. V tomto smere existuje možnosť širokého výkladu právnej úpravy v tejto časti a následne zneužitia zainteresovanými stranami. Treba súhlasiť s názorom R.A. Valeeva: „...množstvo formulácií pri absencii spoločného chápania tohto predmetu spôsobuje problémy v praxi presadzovania práva. Existujúca medzera prispieva k zjednodušenému obratu nedokončeného stavebného projektu. Napríklad uznaním vykopanej základovej jamy získa osoba práva k pozemku, ktorý ho zaujíma.“
Nedokončený stavebný projekt je špeciálnym typom nehnuteľnosti, preto je potrebná podrobnejšia úprava vzťahov s takýmito objektmi. Preto je podľa nášho názoru prvoradou úlohou odstraňovania medzier v legislatíve a jednoty súdnej praxe legislatívna konsolidácia zahrnutím federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam“ do príslušných článkov Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. a transakcií s ním“ a iných regulačných právnych aktov obsah pojmu „nedokončený stavebný projekt“, ktorý odráža všetky podstatné znaky tejto kategórie.
Pozemok s nedokončenou stavbou
Na registráciu nedokončenej stavby musí byť pozemok vo vlastníctve, v trvalom trvalom užívaní, doživotnom dedičnom vlastníctve alebo v prenájme. Mať vhodný typ povoleného použitia.V súlade s článkom 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie medzi nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) patria pozemky, podložia a všetko, čo je s pozemkom pevne spojené, teda predmety, ktorých pohyb bez neprimeraného poškodenia účel je nemožný, vrátane budov, stavieb, objektov nedokončenej stavby. Inými slovami, objekt musí mať trvalý základ.
Rozostavaný objekt nesmie byť predmetom platnej zmluvy o výstavbe. V opačnom prípade sa podľa čl. 740 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie si dodávateľ ponecháva právo pokračovať v práci, a preto nebude objekt oslobodený od práv tretích strán. Podľa čl. 130 a 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 25 federálneho zákona č. 122-FZ „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ práva na nedokončenú stavbu vznikajú od okamihu štátnej registrácie. K tomu je potrebné stavebné povolenie, projekt, popis objektu a doklady potvrdzujúce práva k pozemku.
Splnenie vyššie uvedených podmienok dáva vlastníkovi „nedokončenej nehnuteľnosti“ všetky dôvody na registráciu vlastníctva objektu. Treba mať na pamäti, že až do registrácie vlastníctva budú všetky transakcie súvisiace s objektom považované za neplatné.
Ďalším dôležitým bodom je správna registrácia práv k pozemku pod „nedokončenou stavbou“. Podľa čl. 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nehnuteľnosť vytvorená na pozemku nepridelenom na tieto účely považuje za neoprávnenú stavbu. K takejto stavbe nie je možné nadobudnúť vlastníctvo a nakladať s ňou. Nepovolená stavba podlieha zbúraniu, okrem prípadov, keď je vlastníctvo pozemku riadne zapísané.
Ak chcete zaregistrovať nedokončenú stavbu, musíte zhromaždiť nasledujúce dokumenty:
Žiadosť o registráciu vlastníctva nedokončeného stavebného projektu;
- doklad totožnosti;
- potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti;
- osvedčenie o vlastníctve pozemku alebo nájomná zmluva;
- povolenie výkonných orgánov na uskutočnenie výstavby na tomto pozemku vydané v súlade s požiadavkami Kódexu územného plánovania Ruskej federácie;
- popis nedokončeného stavebného objektu, vypracovaný v ZINZ. Všetky dokumenty musia byť predložené registračnej komore.
Podľa čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú „nedokončené“ objekty klasifikované ako nehnuteľnosti. Nákupné a predajné transakcie nedokončeného stavebného projektu sa preto príliš nelíšia od podobných transakcií akejkoľvek inej nehnuteľnosti.
Pri vykonávaní takejto transakcie by mal kupujúci venovať pozornosť nasledujúcim dokumentom:
Dokumenty potvrdzujúce registráciu nedokončeného stavebného projektu;
- rozhodnutie orgánov o poskytnutí pozemku na výstavbu tohto zariadenia;
- plán nedokončeného staveniska;
- projektová a technická, projektová a odhadová dokumentácia;
- doklady potvrdzujúce ukončenie zmluvy o výstavbe zariadenia.
Zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti špecifikuje údaje, ktoré umožňujú zistiť charakteristiku nehnuteľnosti vrátane jej umiestnenia na pozemku.
Existuje prísne definovaný vzor tohto dokumentu, ktorý všetci bez výnimky dodržiavajú.
Kúpno-predajná zmluva musí obsahovať tieto podmienky:
Dohoda je vyhotovená písomne a vyžaduje si povinnú štátnu registráciu. Nedodržanie formy zmluvy má za následok jej neplatnosť;
- sú uvedené strany, tj strany dohody: celé priezvisko, meno, priezvisko, údaje o pase, adresa bydliska atď.;
- zmluva musí jasne definovať jej predmet. To znamená, že musia byť poskytnuté údaje, ktoré umožnia jednoznačne identifikovať predmet, ktorý sa má predať.
Toto je adresa, kde sa budova nachádza. Mali by ste vedieť, že existuje „poštová“ a „budova“ adresa. V stavebnom povolení je uvedené presné miesto, kde sa nachádza pozemok, na ktorom sa bude zariadenie stavať, toto je adresa stavby. Adresa stavby nezodpovedá poštovej adrese, ktorá je domu pridelená až po jej doručení štátnej preberacej komisii. V niektorých dokumentoch vrátane zmlúv a inej dokumentácie, keď sa hovorí o budúcom alebo plánovanom nadobudnutí novopostaveného bývania, budú takéto nezrovnalosti pozorované. Musíte pozorne sledovať, aká adresa je uvedená v dokumentoch; - cena. Môže byť vyjadrená buď v peňažnom vyjadrení, alebo prostredníctvom iných ukazovateľov; - sú uvedené osoby, ktoré majú právo na používanie.
Predávajúci je povinný pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy upozorniť kupujúceho na práva tretích osôb k predávanej nehnuteľnosti. Ide napríklad o práva nájomcov, nájomcov, záložné právo, doživotné užívanie a pod.. Za nesplnenie takejto povinnosti môže kupujúci požadovať zníženie kúpnej ceny alebo odstúpenie od zmluvy a náhradu strát spojených s takouto povinnosťou. ukončenie.
A napokon v súlade s čl. 556 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, prevod nehnuteľnosti predávajúcim a jej prijatie kupujúcim sa uskutočňujú zmluvnými stranami, ktoré podpisujú prevodnú listinu.
Účtovanie rozostavanej stavby
Nedokončená investičná výstavba je objem skutočne vynaložených kapitálových investícií na nedokončené a nezadané stavby a stavby k určitému dátumu.Účtovanie nedokončenej investičnej výstavby (výroba, tvorba), zhodnocovania (dovybavenia, rekonštrukcie, modernizácie) dlhodobého majetku od začiatku do konca určených prác a uvedenie do prevádzky sa uskutočňuje na účte 14 „Nedokončená investičná výstavba“, ktorý je rozdelené na podúčty:
141 „Kapitálové výdavky na dlhodobý majetok neuvedený do prevádzky“;
142 „Kapitálové výdavky na ostatný dlhodobý hmotný majetok neuvedený do prevádzky“;
143 „Kapitálové výdavky na nehmotný majetok neuvedený do prevádzky“.
Na podúčte 141 „Kapitálové výdavky na dlhodobý majetok neuvedený do prevádzky“ sa zohľadňujú výdavky na nedokončenú a dokončenú investičnú výstavbu, rekonštrukciu, modernizáciu dlhodobého majetku, ktorý nie je uvedený do prevádzky.
Na podúčte 142 „Kapitálové náklady na ostatný dlhodobý hmotný majetok nezaradený do prevádzky“ sa účtujú výdavky na nedokončenú a dokončenú investičnú výstavbu, rekonštrukciu, modernizáciu ostatného dlhodobého hmotného majetku, ktorý nie je uvedený do prevádzky.
Na podúčte 143 „Kapitálové výdavky na nehmotný majetok neuvedený do prevádzky“ sa zohľadňujú výdavky na nedokončené a dokončené predmety na výrobu (tvorbu), modernizáciu nehmotného majetku, ktorý nie je uvedený do prevádzky.
Všetky náklady na výstavbu, výrobu, vytvorenie a zlepšenie objektov sú zoskupené do nasledujúcich oblastí práce (výdavkov):
1) stavebné práce;
2) práce pri inštalácii zariadení;
3) nákup zariadenia vyžadujúceho inštaláciu;
4) nákup zariadenia, ktoré nevyžaduje inštaláciu, nástroje a vybavenie;
5) iné investičné práce a náklady.
Analytické účtovanie nedokončenej investičnej výstavby sa vykonáva z hľadiska nákladov na zadané práce (náklady) samostatne pre každý objekt.
Evidencia dlhodobého majetku, ktorý je uvedený do prevádzky po ukončení výstavby (výroba, vývoj), sa vykonáva na základe aktu o kolaudácii o prevzatí dokončenej stavby (výroby, vývoja) zariadenia do prevádzky inštitúcie, v ktorej odhade boli takéto straty zahrnuté. Zákon uvádza obstarávaciu cenu zhotoveného (vyrobeného, vyvinutého) dlhodobého majetku, určenú na základe účtovných údajov o všetkých vynaložených nákladoch.
Vlastníctvo nedokončenej stavby
V súčasnosti často vznikajú spory o vlastníctvo nedokončeného stavebného projektu. Keďže zákon nedefinuje pojem „nedokončená stavba“, vyvoláva to množstvo kontroverzných otázok. Existujú dve hlavné otázky: kto má právo uplatniť si nárok na nedokončený stavebný projekt a čo presne je tento objekt?Byt alebo dom, ktorý je vo výstavbe, môžete získať do vlastníctva, ak objekt spĺňa všetky znaky čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, konkrétne, nemožno ho premiestňovať bez toho, aby bolo dotknuté miesto určenia z miesta na miesto a byť spojené s pozemkom. Hlavné etapy výstavby musia byť dokončené, až potom je možné stavbu identifikovať ako nehnuteľný objekt.
Ak je medzi vami a developerom uzatvorená investičná zmluva, môže slúžiť ako základ pre uznanie vlastníctva. Keďže však zákon o spoločnej výstavbe priamo uvádza, že byty možno previesť do vlastníctva akcionárov až po uvedení domu do prevádzky, vzniká rozpor, ktorý neumožňuje registráciu vlastníctva nedokončeného stavebného projektu.
Pokiaľ je nedokončená stavba predmetom zmluvy o výstavbe, akékoľvek transakcie s ňou budú považované za nezákonné. Čo robiť, ak developerská spoločnosť zmrazila výstavbu alebo skrachovala? Aby ste boli uznaní ako vlastník, budete potrebovať služby skúseného právnika.
Podľa čl. 219 a 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj na základe čl. 25 Federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ č. 122-FZ vzniká právo na nedokončený stavebný projekt od okamihu štátnej registrácie.
Na registráciu vlastníctva budete určite potrebovať nasledujúce dokumenty:
Popis staveniska a projektová dokumentácia;
doklady o práve k pozemku.
Ak dokumenty k pozemku nie sú riadne vyhotovené, môže sa to stať dôvodom na odmietnutie registrácie vlastníckych práv, čl. 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uznáva nehnuteľnosť postavenú na pozemku bez riadnej registrácie ako neoprávnenú stavbu. Vyžaduje sa aj projektová a povoľovacia dokumentácia k projektu stavby, v prípade jej absencie sa zápis vlastníctva k nedokončenej nehnuteľnosti neuskutoční.
Pri uzatváraní kúpno-predajnej alebo investičnej zmluvy venujte pozornosť ustanoveniam zmluvy odzrkadľujúcim hlavné vlastnosti, umiestnenie a cenu predmetu (základné podmienky), inak môže byť zmluva následne vyhlásená za neplatnú a zápis vlastníckych práv k nehnuteľnosti. „nedokončený majetok“ bude odmietnutý. V súlade s čl. 25.1. Federálny zákon-122, dohoda o majetkovej účasti (investície) musí byť zaregistrovaná v Jednotnom štátnom registri práv. Iba v tomto prípade (článok 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) môže byť predmetom transakcie nedokončený predmet.
Registrácia vlastníctva nedokončeného stavebného projektu bude tiež vyžadovať:
Získanie technického pasu od ZINZ;
dostupnosť dokumentu potvrdzujúceho pozastavenie stavby (konzervačný zákon, akt o pozastavení);
katastrálny plán pozemku alebo plán jeho hraníc;
dostupnosť vlastníckych dokumentov potvrdzujúcich vlastníctvo alebo prenájom pôdy.
Predaj nedokončenej stavby
Na uskutočnenie akejkoľvek transakcie s nedokončeným stavebným projektom je potrebné, aby predávajúci mal k nemu osvedčenie o vlastníctve.Objekty nedokončenej stavby sú klasifikované ako nehnuteľnosti a podliehajú rovnakému právnemu režimu ako dokončené objekty vrátane stavieb (stavieb, stavieb).
Ak pozemok určený na výstavbu patrí organizácii vlastníckym právom, potom sa jej vlastníctvo k nedokončenému stavebnému objektu zapíše na základe dokladov potvrdzujúcich vlastníctvo pozemku, stavebného povolenia, projektovej dokumentácie a dokumentov obsahujúcich popis nedokončený stavebný objekt.
Okrem toho musia byť splnené nasledujúce podmienky. Objekt si musí developer (developeri) postaviť pre seba, aby nadobudol vlastnícke práva (spoločné vlastníctvo, hospodárenie, prevádzkové riadenie). Nesmie byť predmetom platnej zmluvy o výstavbe. V tomto prípade musí existovať potreba dokončiť transakciu s nedokončeným objektom ako nehnuteľnosťou. Ak stavbu objektu realizoval zákazník nie pre seba, ale pre tretie strany (investorov) s využitím ich finančných prostriedkov, nemožno právo zákazníka na takýto objekt zaregistrovať.
Ak je teda zaregistrované vlastníctvo nedokončeného stavebného projektu, možno ho predať, prenajať, vložiť ako vklad do základného imania atď. V opačnom prípade je vykonávanie transakcií s ním nezákonné. Tento postoj zdieľajú aj rozhodcovské súdy, najmä FAS okresu Volga-Vyatka (uznesenie vo veci č. A43-29587/28-626), FAS okresu Volga (uznesenie vo veci č. A12-4486/05- C47), FAS Západosibírskeho okresu (uznesenie N F04-1130/(20855-A45-5)).
Predaj nedokončenej stavby sa realizuje na základe kúpno-predajnej zmluvy uzatvorenej v písomnej forme. Prevod vlastníctva nedokončeného stavebného projektu na kupujúceho podlieha štátnej registrácii.
Predaj nedokončenej stavby je na realitnom trhu úplne bežný. V tomto článku sa bude diskutovať o postupe pri využívaní zrážok z majetku podľa čl. 220 NK. Zložitosť zdaňovania príjmov z predaja týchto predmetov je daná tým, že v mnohých prípadoch je tento majetok vo vlastníctve kratšie ako tri roky.
Objektmi nedokončenej výstavby môžu byť objekty individuálnej bytovej výstavby (IHC) postavené na vlastných pozemkoch, ako aj byty v bytovom dome zakúpené na základe majetkovej účasti alebo investičnej zmluvy (DDU). Zdaňovanie každého z týchto typov má svoje vlastné charakteristiky.
Daň z predaja nedokončeného individuálneho obytného domu (IZHS)
Je potrebné pochopiť, že predaj týchto objektov zahŕňa predaj dvoch objektov: pozemku a nedokončeného domu. Podľa odseku 1 čl. 1 daňového poriadku pri predaji pozemku má daňovník právo uplatniť si odpočítanie nehnuteľnosti vo výške 1 mil.. Daňový poriadok klasifikuje predmet nedokončenej stavby ako ostatný majetok, pri predaji ktorého sa uplatňuje odpočet majetku.
V rámci tohto článku nezohľadňujeme jemnosti a nuansy nadobudnutia vlastníctva pozemkov a nedokončených stavebných projektov, ale všimneme si hlavné body, ktoré je potrebné dodržiavať pri ich predaji.
Hlavnou črtou predaja pozemku a nedokončeného domu, ktorý sa na ňom nachádza, je, že ak sú tieto objekty vo vlastníctve jednej osoby, ich predaj nie je možné uskutočniť samostatne alebo v prospech rôznych osôb. Tieto predmety je možné predať len spolu a súčasne v prospech jednej osoby. Predaj týchto predmetov je možné realizovať ako na základe jednej kúpno-predajnej zmluvy, tak aj na základe dvoch zmlúv.
Na uzavretie zmluvy o predaji a kúpe pozemku sú potrebné tieto dokumenty:
Titulný dokument;
Katastrálny pas lokality;
Stavebné povolenie vydané oprávneným štátnym orgánom;
Výpis z Jednotného štátneho registra práv.
Tu je zoznam dokumentov, na základe ktorých sa uznáva vlastníctvo pozemku:
Kúpno-predajná zmluva, darovacia, zámenná, privatizačná a pod., rozhodnutie súdu, ktoré nadobudlo právoplatnosť;
osvedčenie o dedičstve;
rozhodnutie alebo uznesenie orgánov samosprávy o poskytnutí alebo pridelení pozemku parc.
Na registráciu vlastníctva nedokončeného stavebného projektu bude potrebný nasledujúci zoznam dokumentov:
Dokument o vlastníctve pozemku;
stavebné povolenie;
projektová a odhadová dokumentácia;
dokumenty popisujúce nedokončený stavebný projekt.
Popis nehnuteľnosti je obsiahnutý v vyhláške Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie (Ministerstvo hospodárskeho rozvoja Ruska) č.52.
Evidencia nedokončenej stavby
Problematika zaraďovania nedokončených stavebných projektov medzi nehnuteľnosti je dlhodobo kontroverzná. Nedokončený stavebný objekt ako individuálne vymedzená vec má pevné spojenie s pozemkom a jeho pohyb bez poškodenia účelu je nemožný, preto spĺňa kritérium nehnuteľnosti. Podľa článku 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) sú nedokončené stavebné objekty zaradené do zoznamu nehnuteľných vecí.V súlade s odsekom 1 článku 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastnícke a iné vecné práva k nehnuteľným veciam, obmedzenia týchto práv, ich vznik, prevod a zánik podliehajú štátnej registrácii v zjednotenom štátnom registri orgánmi, ktoré vykonávajú štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi.
Dôvody štátnej registrácie práv na nedokončené stavebné projekty sú uvedené v odsekoch 2, 3 a 4 článku 25 federálneho zákona č. 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ (ďalej len zákon o registrácii).
Ak pozemok určený na vytvorenie nehnuteľnosti patrí žiadateľovi vlastníckym právom, vlastníctvo žiadateľa k nedokončenému stavebnému objektu sa eviduje na základe dokladov potvrdzujúcich vlastníctvo tohto pozemku, stavebného povolenia, projektovej dokumentácie. a dokumenty obsahujúce popis nedokončeného stavebného projektu (článok 3 článku 25 zákona o registrácii).
Ak pozemok určený na zriadenie nehnuteľnosti patrí žiadateľovi z iného ako vlastníckeho práva, vlastníctvo žiadateľa k nedokončenej stavbe sa eviduje na základe dokladov potvrdzujúcich právo užívať tento pozemok, stavbu povolenie, projektovú dokumentáciu a dokumenty obsahujúce popis nedokončeného stavebného projektu (článok 4 § 25 zákona o registrácii).
Zároveň je potrebné mať na pamäti, že vlastníctvo postavenej nehnuteľnosti, ktorá je neoprávnenou stavbou, nepodlieha štátnej evidencii.
V súlade s článkom 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nepovolenou budovou obytná budova, iná budova, stavba alebo iná nehnuteľnosť:
Vytvorené na pozemku, ktorý nie je na tieto účely určený spôsobom ustanoveným zákonom a inými právnymi úkonmi;
- vytvorené bez získania potrebných povolení;
- vytvorené s výrazným porušením urbanistických a stavebných noriem a pravidiel.
Ak je prítomný aspoň jeden z uvedených znakov, stavba je uznaná ako nepovolená.
Vlastnícke práva k nej nenadobúda ten, kto vykonal neoprávnenú stavbu. Vlastnícke právo k neoprávnenej stavbe môže uznať iba súd a podlieha štátnej registrácii na základe príslušného súdneho aktu (článok 3 článku 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Predpokladom štátnej registrácie práva na nedokončenú stavbu je, aby tento objekt nebol predmetom platnej stavebnej zmluvy (bod 16 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 8 „Dňa niektoré otázky v praxi riešenia sporov súvisiacich s ochranou vlastníckeho práva a iných vecných práv“).
Toto postavenie je zakotvené aj v zákone o účasti na spoločnej výstavbe (č. 214-FZ). Developer je povinný zaregistrovať vlastníctvo k nedokončenému stavebnému projektu, keď nastane dôvod na exekúciu predmetu zabezpečenia podľa § 14 zákona o účasti na spoločnej výstavbe.
Zabavenie kolaterálu sa môže uskutočniť najskôr šesť mesiacov po:
Začiatok zmluvného termínu prevodu spoločného stavebného projektu developerom;
- ukončenie alebo pozastavenie stavby (vzniku) bytového domu a (alebo) iného nehnuteľného predmetu za okolností nasvedčujúcich tomu, že v lehote stanovenej zmluvou nedôjde k prevodu spoločného stavebného objektu na účastníka spoločnej stavby .
Táto norma teda zakotvuje, že právo účastníkov spoločnej stavby na zhabanie zábezpeky, a teda povinnosť objednávateľa prihlásiť vlastníctvo k nedokončenej stavbe, vzniká len v prípade, ak k realizácii nehnuteľnosti nedôjde. skutočne vykonaná, t.j. zmluvné vzťahy sú buď ukončené alebo pozastavené.
Ukončenie zmluvy o výstavbe je možné potvrdiť:
Dohoda alebo rozhodnutie súdu o ukončení pracovnej zmluvy;
- úkon prevzatia a odovzdania predmetu po tom, čo zhotoviteľ ukončil určitú etapu objednaných stavebných prác a súhlas s pozastavením platnosti zmluvy o výstavbe;
- iný doklad o ukončení zmluvných vzťahov, a to spôsobmi ustanovenými zákonom (novácia, kompenzácia, nemožnosť plnenia, likvidácia zhotoviteľa - právnickej osoby a pod.).
Okrem dokumentov potvrdzujúcich oprávnenie žiadateľa a zakladajúcich dokumentov právnickej osoby alebo ich notársky overených kópií musia byť k žiadosti o štátnu registráciu práva na nedokončený stavebný projekt priložené tieto dokumenty:
Platobný doklad potvrdzujúci zaplatenie štátnej povinnosti podľa ods. 20 ods. 1 čl. 333,33. Daňový poriadok Ruskej federácie;
- doklady potvrdzujúce vlastníctvo alebo užívacie právo k pozemku pridelenému na účely výstavby tejto nehnuteľnosti;
- stavebné povolenie (článok 51 zákona o územnom plánovaní Ruskej federácie č. 190-FZ);
- projektová dokumentácia (časť 2 článku 48 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie);
- informácie o stupni pripravenosti objektu v percentách na základe dokumentov certifikovaných organizáciou (orgánom) na evidenciu nehnuteľných predmetov (odsek 2 ods. 31 Pravidiel pre vedenie Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s to);
- doklady potvrdzujúce neexistenciu zmluvných vzťahov alebo ich ukončenie alebo pozastavenie;
- ďalšie dokumenty potrebné na štátnu registráciu.
K nadobudnutiu vlastníckeho práva alebo iných vecných práv k vytvorenému predmetu nehnuteľnosti (vrátane nedokončeného stavebného projektu) dochádza na základe článku 218 ods. vec vyrobenú alebo vytvorenú osobou pre seba v súlade so zákonom alebo inými právnymi úkonmi nadobúda táto osoba. V tejto súvislosti musí developer predložiť dokumenty potvrdzujúce absenciu práv tretích strán (investorov, účastníkov jednoduchej partnerskej zmluvy).
Nehnuteľnosť môže založiť viacero osôb. V tomto prípade môže byť medzi účastníkmi stavby uzavretá jednoduchá spoločenská zmluva (spoločná činnosť), podľa ktorej konajú na dosiahnutie spoločného cieľa, napríklad postaviť konkrétnu budovu (stavbu). V tomto prípade sa vytvorený majetok stáva spoločným zdieľaným vlastníctvom. V tomto prípade je veľkosť podielu každého partnera na nedokončenom stavebnom projekte určená zmluvou alebo dohodou strán.
Ak developer na výstavbu objektu získal finančné prostriedky od tretích strán – investorov, objekt nebol postavený a je objektom nedokončenej stavby, zákazník si nesplnil svoje záväzky voči investorom vytvoriť objekt a previesť ho na každého investora. časť objektu špecifikovaného v zmluve a nemôže ich splniť, keďže stavba objektu nie je dokončená, teda investor nemôže mať právo na určitú časť objektu. Je možné, že táto časť zariadenia ešte nebola postavená. Vo vzťahu k celému predmetu nedokončenej stavby nemá žiaden z investorov právo, keďže celý predmet nie je predmetom investičnej zmluvy.
Registrovať práva investorov ku konkrétnym častiam nedokončenej stavby je možné len vtedy, ak predmetom každej investičnej zmluvy je taká časť objektu, ktorá na základe projektovej dokumentácie môže byť samostatným stavebným projektom, t.j. môžu byť dokončené samostatne. V tomto prípade je tiež potrebné, aby sa určité časti nedokončeného majetku previedli na investorov.
V prípade, že pri výstavbe objektu dôjde k prilákaniu finančných prostriedkov jedného investora a ten poverí realizáciou investičného zámeru objednávateľa, ktorý nie je investorom, má investor práva na celú nedokončenú stavbu. Tento predmet musí byť prevedený do vlastníctva investora objednávateľom alebo zhotoviteľom v mene alebo so súhlasom objednávateľa.
V každom prípade pri zápise vlastníctva k nedokončenému stavebnému projektu je na určenie dôvodov štátnej registrácie potrebné vychádzať z toho, ako bola stavba realizovaná, ktoré osoby a na aké účely sa na stavbe podieľali, brať do úvahy začatie stavby. dátum výstavby a dátum prevzatia stavebného povolenia. Keďže prax vydávania stavebných povolení sa vyvíjala odlišne, nastalo obdobie, keď orgán miestnej samosprávy (správa mesta Omsk) jedným rozhodnutím (objednávkou) poskytol pozemok na výstavbu a stavbu povolil.
Zmena nedokončeného stavebného projektu, ku ktorému je zapísané právo, v dôsledku ďalších stavebných úkonov sa premietne do Jednotného štátneho registra práv vykonaním zmien v evidencii pododdielu I-2 s popisom objektu. Meniť sa môžu najmä záznamy o objeme vykonaných stavebných a inštalačných prác (percento pripravenosti objektu).
Nedokončený stavebný projekt sa môže stať predmetom transakcií, ak sú splnené nasledujúce podmienky. Jednak, ak bola jeho výstavba realizovaná legálne so všetkými potrebnými povoleniami a súhlasmi. Po druhé, ak „nedokončená stavba“ nie je predmetom platnej zmluvy o výstavbe. Po tretie, vlastníctvo „rozpracovanosti“ musí byť registrované a potvrdené certifikátom. V opačnom prípade je vykonávanie transakcií s „nedokončenou stavbou“ nezákonné. Inými slovami, nemožno ho: prenajať, predať, previesť ako vklad do základného imania dcérskej spoločnosti alebo vložiť ako vklad do spoločnej činnosti.
Rovnako ako pri bežnom nákupe a predaji nehnuteľností, aj v prípade predaja „nedokončenej stavby“ sa zmluva uzatvára písomne, ktorej nedodržanie má za následok jej neplatnosť (článok 550 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Prevod vlastníctva nedokončeného stavebného projektu na kupujúceho podlieha štátnej registrácii (článok 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Ak je predávajúci vlastníkom pozemku, na ktorom sa nachádza predávaná „rozpracovaná výroba“, potom vlastníctvo tohto pozemku prechádza na kupujúceho. Ak pozemok nepatrí predávajúcemu vlastníckym právom, je predaj predmetu povolený aj bez súhlasu vlastníka tejto parcely, ak to neodporuje zákonom alebo dohodou ustanoveným podmienkam užívania takejto parcely. V tomto prípade nadobúda kupujúci právo používať príslušný pozemok za rovnakých podmienok ako predávajúci nehnuteľnosti (článok 552 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Nedokončená výstavba bytového domu
Ako správne evidovať nedokončenú stavbu domu?Registrácia nedokončenej výstavby domu začína cestou na oddelenie urbanizmu a architektúry v mieste vášho pozemku.
Budete potrebovať nasledujúce dokumenty:
1. Žiadosť o registráciu (uvedenie do prevádzky);
2. pas alebo iný identifikačný doklad;
3. Doklady k pozemku;
4. Úplný balík schválení a povolení na rozvoj tohto pozemku;
5. Projekt výstavby chaty;
6. Technické podmienky zabezpečenia domu inžinierskymi sieťami;
7. Potvrdenie o zaplatení štátneho poplatku za registráciu;
8. Katastrálny pas pre stavbu.
Katastrálny pas obsahuje komprimované informácie o dome a grafický plán lokality. Upozorňujeme, že v katastrálnom pase nedokončeného domu musí byť uvedený katastrálny pas pozemku, na ktorom sa dom nachádza. Pri predaji bytového domu je potrebný katastrálny pas, pretože Bez nej nebude možné uskutočniť samotnú transakciu.
Technický pas budovy (údaje o objekte: vek domu, opotrebenie, podlahy, schematický výklad) sa ruší, ale technický plán musí byť súčasťou katastrálneho pasu, aj keď ide o nedokončený dom.
Je možné zaregistrovať nedokončenú stavbu domu pri úplnej absencii dokumentov?
So silnou túžbou je možné čokoľvek, dokonca aj registrácia nedokončenej stavby chaty pri úplnej absencii potrebných papierov.
Predstavte si, že práve začínate stavať chatu, takže začnime od úplného začiatku:
1. Vypisujeme žiadosť o získanie povolení. Bez nich ste neoprávneným vývojárom so všetkými z toho vyplývajúcimi dôsledkami.
2. Zadáme objednávku na hotový projekt chaty, identický s tým, ktorý bol postavený, a určite ho odsúhlasíme.
3. Ak projekt predpokladá technické podmienky pre údržbu domu (elektrina, voda, kúrenie, plyn), potom ich treba aj riadne formalizovať.
4. Spolu so špecialistom zo ZINZ sa vypracuje technický plán štruktúry.
5. Na základe technického plánu je na katastrálnej komore Rosreestr objednaný katastrálny pas objektu.
6. Zozbieraným balíkom dokumentov je ukončené registračné konanie na oddelení urbanizmu a architektúry.
Existuje však alternatívne riešenie problému: napíšete žiadosť na ZINZ (technický inventarizačný úrad), aby všetky práce na registrácii vašej nedokončenej stavby domu vykonali technickí pracovníci samotného úradu. Takáto dohoda, samozrejme, bude stáť peniaze, ale môžete si ušetriť nervy.
Balík dokumentov na registráciu nedokončených chatiek bol zjednodušený: ak nie je povolenie na výstavbu chaty, stačí mať katastrálny plán. Ale to je niečo, čo sa týka samotného dača.
Ak však staviate obytný vidiecky dom alebo chatu, balík dokumentov musí byť úplný. S dokladmi si najjednoduchšie poradíte, ak si kúpite typový projekt chaty od spoľahlivej stavebnej firmy a zveríte sa jej so stavbou chaty.
Prevod nedokončenej stavby
Dokumenty k nedokončenej stavbe
Pri určovaní zoznamu dokumentov, ktoré je potrebné predložiť registračnému orgánu, sa treba riadiť normami zákona o registrácii (články 17, 18, 25 zákona) a zohľadniť špecifiká tohto majetku.Požadované dokumenty zahŕňajú:
1. žiadosť o zápis vlastníctva nedokončeného stavebného projektu;
2. identifikačný doklad prihlasovateľa alebo jeho zástupcu;
3. doklad potvrdzujúci zaplatenie štátneho poplatku za registráciu vo výške ustanovenej zákonom;
4. doklady obsahujúce popis nedokončeného stavebného projektu, certifikované oprávnenou osobou na evidenciu nehnuteľného majetku (ich povinný charakter je ustanovený v ods. 10 ods. 1, čl. 17 a ods. 3 a 4 čl. 25 Registra); zákon);
5. projektová a odhadová dokumentácia pre nedokončený stavebný projekt (články 3 a 4 článku 25 zákona o registrácii);
6. doklady potvrdzujúce vlastníctvo pozemku určeného na vytvorenie nehnuteľnosti (ak pozemok patrí osobe s vlastníckym právom) alebo doklady potvrdzujúce užívacie právo k pozemku (ak pozemok patrí osoba s iným právom ako vlastníctvom) - odsek 3 a 4 polievkové lyžice. 25 zákona o registrácii;
7. povolenie na výstavbu nehnuteľnosti (článok 3 a 4 článku 25 zákona o registrácii);
8. zakladajúce dokumenty držiteľa autorských práv (charta, zakladajúca zmluva (ak existuje), osvedčenie o štátnej registrácii právnickej osoby, daňová registrácia osoby);
9. dokumenty potvrdzujúce oprávnenie vedúceho právnickej osoby podpísať príslušné dokumenty;
10. doklady potvrdzujúce, že nedokončený projekt stavby nie je predmetom platnej zmluvy o výstavbe (napríklad dohoda o ukončení zmluvy o výstavbe);
11. dokumenty potvrdzujúce neexistenciu práv tretích osôb k predmetu;
12. doklady potvrdzujúce, že je možné samostatne dokončiť stavbu časti objektu (ak je evidované právo na časť nedokončeného stavebného objektu);
21. ďalšie dokumenty potrebné na registráciu.
Nedokončený stavebný projekt, ktorého právo je zapísané v Jednotnom štátnom registri práv, môže byť predmetom občianskych transakcií: nákup a predaj, darovanie, výmena atď.
V tomto prípade bude právo k veci zaevidované na základe príslušnej zmluvy o scudzení majetku s predložením ďalších dokladov požadovaných v zmysle zákona o matrikách.
Certifikát nedokončenej stavby
Po dokončení výstavby zariadenia sa prevedie na zákazníka zo stavebnej organizácie. Takýto prevod je sprevádzaný prípravou a podpísaním príslušného aktu o prevzatí a odovzdaní stavebného projektu. Tento zákon je možné vypracovať nielen po úplnom dokončení výstavby zariadenia.Takýto úkon je možné využiť napríklad aj vtedy, ak sa nedokončený stavebný projekt prevedie na iného objednávateľa alebo realizátora (zhotoviteľa). K prevodu predmetu na iného zhotoviteľa musí dôjsť na základe dodatočnej dohody a so súhlasom objednávateľa.
Ak je objekt kompletne postavený, potom akt prevzatia a odovzdania objektu je potvrdením o splnení záväzkov zmluvných strán zo zmluvy o výstavbe. Stavebník pri odovzdávaní objektu svojim podpisom na úkone potvrdzuje, že postavená stavba (stavba) je zbavená nárokov tretích osôb.
Akt sa vyhotovuje najmenej v troch vyhotoveniach: pre prijímajúcu stranu (zákazník), pre odovzdávajúcu stranu (dodávateľ), pre vládny orgán. Všetky kópie podpísané stranami majú rovnakú právnu silu.
Účastníkov a postup pri posudzovaní zhody stavebného projektu určujú príslušné technické predpisy a pravidlá platné v čase preberania. Posúdenie objektu je možné spojiť s jeho prevzatím zákazníkom. Ak sa účastníci stavby rozhodli prijať objekt s nedokončenými dokončovacími prácami alebo objekt vyžaduje dokončenie, zmluva musí odrážať rozsah prác.
Prevzatie projektu stavby do prevádzky je ukončené vyhotovením a podpísaním kolaudačného listu. Mal by sa použiť akt štandardných medziodvetvových formulárov č. KS-11 a č. KS-14. Tieto formuláre sa používajú pri preberaní dokončenej výstavby všetkých objektov, priemyselných aj obytných, akejkoľvek formy vlastníctva.
Na základe preberacieho listu je realizovaná konečná platba za vykonanú prácu podľa podmienok dohody (zmluvy). Počet kópií aktu musí zodpovedať počtu strán dohody.
Vyplnený dokument podpíšte:
Zástupca výkonného umelca (dodávateľ);
zástupca objednávateľa alebo osoba poverená investorom;
členovia preberacej komisie (tlačivo č. KS-14).
Zloženie provízie určuje investor alebo zákazník. Prevzatie objednávateľom je formalizované na základe výsledkov inšpekcií, meraní, kontrolných skúšok a dokumentov, ktoré potvrdzujú súlad prevzatého objektu s projektom a normami, ako aj na základe záverov dozorných orgánov.
Na základe akceptačného listu musí zhotoviteľ predložiť ohlasovacie doklady potvrdzujúce splnenie zmluvných povinností.
Uznanie práva na nedokončenú stavbu
Ekonomicky nestabilná situácia v posledných rokoch čoraz viac vedie k problémom pri realizácii výstavby podielového kapitálu na trhu nekomerčných nehnuteľností (bytov). Prax ukazuje, že keď nastanú finančné problémy, developer sa spravidla uchyľuje k oddialeniu procesu prevodu skutočne vybudovaných priestorov na akcionára a niekedy uprednostňuje vlastný konkurz. Akcionár v takejto situácii nemá na výber: staviť na to, že developer raz v dobrej viere splní svoje zmluvné záväzky, alebo podniknúť kroky na ochranu investície a garantovaného vlastníctva stavaného bývania.Účinným právnym nástrojom akcionára na ochranu jeho oprávnených záujmov je inštitút uznania vlastníctva nehnuteľnosti pri spoločnej nedokončenej stavbe. Existencia takejto možnosti ochrany práv je stanovená v ustanoveniach článkov 128, 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Uznanie vlastníctva spoločného stavebného projektu je právnym nástrojom na ochranu vlastných záujmov.
Pred rozhodnutím obrátiť sa na súd odporúčame pri riešení podobných sporov s bytovými developermi využiť praktické rady pripravené na základe praxe našej kancelárie.
Pri podávaní pohľadávky voči vývojárovi by ste mali venovať pozornosť nasledujúcemu:
1. Táto kategória súdnych sporov sa v súlade s ustanoveniami článku 30 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie posudzuje výlučne v mieste spoločného stavebného projektu. Fyzické osoby s nárokom na uznanie vlastníctva k nehnuteľnosti sa obracajú na všeobecný súd (okresný/mestský súd), právnické osoby na Rozhodcovský súd.
2. Vlastníctvo spoločného stavebného objektu je možné uznať vtedy, keď je objekt skutočne postavený, ale nie je uvedený do prevádzky. „Obyčajné“ omeškanie s plnením povinností zo strany developera nie je dôvodom na podanie žaloby na súd s návrhom na priznanie vlastníctva k veci, s výstavbou ktorej developer nezačína alebo sa zjavne zdržiava. V súdnej praxi možno nájsť príklady uznania vlastníctva podielu na spoločnom stavebnom projekte, ktorého stupeň dokončenia je 75 %, ide však skôr o výnimku. Kladné rozhodnutie súdu o tomto spore je najpravdepodobnejšie, keď je stupeň pripravenosti rozostavaného zariadenia viac ako 90%. Upozorňujeme, že samotný žalobca je povinný pri súdnom konaní preukázať pripravenosť domu vo vyššie uvedenej miere.
3. Žaloba akcionára nemôže obsahovať požiadavku na uznanie vlastníctva celého spoločného stavebného projektu. Akcionár má právo požadovať len tú časť nehnuteľnosti, ktorá je uvedená v jeho dohode s developerom. Častou chybou akcionárov, ktorí sa sami alebo s pomocou nekvalifikovaných odborníkov obrátia na súd so žalobami, je podanie žaloby na uznanie vlastníctva „bytu“, „parkovacieho miesta“, „garáže“ atď... Upozorňujeme na to, že pred oficiálnym uvedením spoločného stavebného projektu do prevádzky nie je postavený objekt v právnom zmysle považovaný za plnohodnotný nehnuteľnosť, ale je predmetom nedokončenej stavby. Žalobou sa môžete domáhať uznania vlastníckeho práva len k podielu na ňom, ktorý zodpovedá podmienkam uzatvorenej zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe (DDU).
4. Súd má právo uznať vlastníctvo len k tomu predmetu (podiel na nedokončenej stavbe), ktorý je k dispozícii a je možné ho identifikovať podľa jeho umiestnenia v rozostavanom dome/stavbe. Identifikácia objektu sa vykonáva na základe podmienok zmluvy (DDU) a projektovej dokumentácie. Okrem toho je nevyhnutné, aby mal súd k dispozícii spoľahlivé údaje o skutočnej veľkosti/ploche postaveného objektu (bytu).
5. Akcionár sa môže obrátiť na súd so žalobou o uznanie vlastníckeho práva len vtedy, ak si plne splnil svoje povinnosti voči developerovi zaplatiť zmluvu o podielovej účasti na výstavbe. Prítomnosť podmienky o dodatočnej platbe akcionára vo výške rozdielu medzi nákladmi na projektovú plochu objektu a skutočnou plochou zistenou na základe výsledkov meraní ZINZ v zmluve môže viesť k odmietnutiu uspokojenia nárokov akcionára. .
V prípade úpadku developera je uznanie vlastníctva podielu na nedokončenom stavebnom projekte možné za splnenia nasledujúcej podmienky: akcionár musí mať čas obrátiť sa na všeobecný súd v mieste spoločného stavebného projektu pred Rozhodcovský súd vydá rozhodnutie o zavedení monitorovacieho konania voči developerovi. Napriek následnému zavedeniu konkurzného konania na developera je súd, ktorý akceptoval návrh na uznanie vlastníckeho práva k podielu na spoločnej výstavbe, povinný posúdiť spor ako vecnú a rozhodnúť o ňom.
Uznanie vlastníctva spoločného stavebného projektu (bytu) v prípade vyhlásenia konkurzného konania na developera je možné len vtedy, ak developer dostal povolenie na jeho uvedenie do prevádzky pre projekt spoločnej výstavby a developer a akcionár podpísali listinu o prevode pred tým, ako rozhodcovský súd prijme návrh na vyhlásenie konkurzu na developera (článok 201.11 zákona č. 127-FZ).
Prenajmem nedokončenú stavbu
Pomerne často spoločnosti a jednotliví podnikatelia, bez toho, aby čakali na uvedenie do prevádzky nehnuteľných objektov postavených ekonomickými prostriedkami alebo v súlade s dohodou o spoločnej účasti na výstavbe, s cieľom získať ekonomické výhody, poskytujú tieto objekty na prenájom záujemcom vratný základ.Naše skúsenosti z daňového poradenstva ukazujú, že v takýchto situáciách je otázka daňových dôsledkov takýchto transakcií pre budúcich vlastníkov veľmi aktuálna.
Po prvé, ustanovenia čl. 169 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), podľa ktorého je transakcia uskutočnená na účel, ktorý je zjavne v rozpore so základmi práva a poriadku alebo morálky, je neplatná.
Ak je zo strany oboch strán zámer takejto transakcie – v prípade vykonania transakcie oboma stranami – všetko, čo v rámci transakcie dostanú, sa vráti z príjmov Ruskej federácie a v prípade vykonania transakcie transakcie jednou stranou, na druhej strane sa všetko, čo prijala, a všetko, čo z nej patrí, vráti z príjmov Ruskej federácie prvej strane ako kompenzácia za to, čo prijala.
Na základe ustanovení tohto článku sa daňové úrady pomerne často pokúšajú vymáhať od prenajímateľa všetko, čo v rámci transakcie dostal, a to z dôvodu, že registrácia vlastníctva nehnuteľnosti ako dokončeného stavebného projektu v súlade s čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa neuskutočnil.
S prihliadnutím na prax uplatňovania čl. 169 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno s istotou konštatovať, že daňový úrad nemá právo vymáhať príjmy štátu od prenajímateľa, ktorý prenajíma nehnuteľnosť, ktorá neprešla štátnou registráciou a je predmetom nedokončenej stavby. , všetko, čo v rámci transakcie dostal, teda celú sumu splátok nájomného.
Vzhľadom na právne postavenie Ústavného súdu Ruskej federácie, uvedené v rozhodnutí č. 226-O, vrátenie všetkého, čo účastníci transakcie dostali do príjmov štátu, predstavuje sankciu za porušenie verejného záujmu ako opatrenie verejnej právnej zodpovednosti za vinné protiprávne činy, ktoré spôsobili značnú ujmu spoločnosti a štátu.
Tento druh sankcií sa vzťahuje len na transakcie, ktoré sú pre spoločnosť obzvlášť nebezpečné – takzvané antisociálne transakcie, ktoré sú v rozpore so základmi práva, poriadku a morálky.
Kvalifikačným znakom protispoločenskej transakcie je jej cieľ, teda dosiahnutie výsledku, ktorý nielenže nie je v súlade s právnymi predpismi alebo morálnymi normami, ale vedome a zjavne odporuje základom práva, poriadku a morálky účastníkov občianskoprávnych transakcií. .
K neplatnosti zmluvy na základe čl. 169 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, prvoradý význam pripisuje identifikácii zámeru strán transakcie, ich chápaniu nezákonnosti dôsledkov transakcie a želania, aby k nim došlo, alebo predpokladaniu takýchto nezákonných následkov. (Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Uralského okruhu č. F09-1213/07-C5). Príkladom tohto druhu protispoločenských transakcií sú transakcie zamerané na daňové úniky, teda spojené s nesplnením daňovej povinnosti, ako aj vytváranie podmienok pre nemožnosť splnenia stanovenej daňovej povinnosti (rozhod. Moskovský arbitrážny súd, prípad č. A40-78279/06-62- 220).
Uzatváranie zmlúv o prenájme nehnuteľností nielenže nesleduje takýto cieľ, ale ani nevedie k porušeniu základných noriem stanovených štátom o sociálnej, ekonomickej a sociálnej štruktúre spoločnosti.
Po druhé, ak požiadavka na vrátenie všetkého prijatého v rámci transakcie na základe čl. 169 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nebude prezentovaný, ako možný scenár vývoja situácie pre prenajímateľa môžeme predpokladať pravdepodobnosť predloženia daňovým úradom na základe čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie požiadavky na zrušenie nájomných zmlúv uzavretých s nájomcami.
Článok 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na rozdiel od čl. 169 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nestanovuje povinnosť strán vrátiť štátu všetko, čo dostali ako príjem.
Súd, ak existuje osobitná požiadavka zo strany správcu dane, bude mať právo začať iba obojstrannú reštitúciu, ktorá pozostáva z vrátenia všetkého, čo v rámci transakcie získal, každému zo zmluvných strán.
Základom pre aplikáciu čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vychádza zo zavedenej súdnej praxe, ktorá nejednoznačne vykladá otázku týkajúcu sa poskytovania prenájmu nehnuteľností, ktoré neprešli štátnou registráciou a sú predmetom nedokončenej stavby.
Vo väčšine prípadov súdy uznávajú, že nedokončené stavebné projekty nemožno prenajímať. Prenájom nedokončenej stavby je v rozpore so zmyslom nájomných vzťahov, keďže takýto objekt v procese dokončovania svojho vzniku mení svoje kvality a vlastnosti a nemá osobitný účel (uznesenie odvolacieho súdu Sverdlovského kraja č. A60 -37306/05-C4).
Súdy tiež chápu, že v súlade s článkom 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo na prenájom nehnuteľnosti patrí vlastníkovi. Prenajímateľmi môžu byť aj osoby splnomocnené zákonom alebo vlastník na prenájom nehnuteľnosti. V prípadoch, keď osoba nie je vlastníkom nehnuteľnosti, sa nájomná zmluva považuje za neuzatvorenú (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Východosibírskeho okresu č. A58-6030/05-F02-2029/06-C2).
Len v prípadoch, keď súdy určia, že nedokončené stavebné projekty už nie sú predmetom platnej zmluvy, sa transakcie súvisiace s prenájmom takýchto zariadení považujú za uzavreté v súlade s platnou legislatívou.
Uznesenie odvolacieho súdu Rozhodcovského súdu Sverdlovského kraja vo veci č. A60-37306/05-C4 teda uvádza, že občianske právo neustanovuje žiadne obmedzenia týkajúce sa nadobúdania a prevodu práv na nedokončené stavebné projekty.
Tieto predmety neboli stiahnuté z civilného obehu a vlastník ich môže scudziť alebo inak previesť (aj do prenájmu) na iné osoby.
Treba si teda uvedomiť, že v prípade uzatvárania nájomných zmlúv s nájomcami sú prenajímatelia vylúčení z nepriaznivých dôsledkov spojených s vymáhaním všetkého prijatého v rámci transakcie ako príjem štátu, a to aj v prípade, ak budú nájomné zmluvy vyhlásené za neplatné dňa základom čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
To však neznamená, že uskutočnené obchodné transakcie nebudú daňovo zohľadnené. Uznanie transakcie za neplatnú z dôvodov ustanovených občianskou legislatívou Ruskej federácie žiadnym spôsobom neovplyvňuje uplatňovanie noriem stanovených Daňovým poriadkom Ruskej federácie, a teda nemení výšku daňových záväzkov, ktoré takéto obchodné transakcie znamenajú.
Konzervácia nedokončenej stavby
1.1 V súlade s Pravidlami (uznesenie vlády Ruskej federácie N 802) sa konzerváciou rozumie uvedenie objektu a územia slúžiaceho na jeho výstavbu (stavenisko) do stavu, ktorý zabezpečuje pevnosť, stabilitu a bezpečnosť konštrukcií, zariadení. a materiálov, ako aj bezpečnosť objektu a staveniska pre obyvateľstvo a životné prostredie.1.2. Podľa doložky 4 článku 52 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí developer (alebo zákazník) zabezpečiť zachovanie projektu investičnej výstavby, v prípade potreby zastaviť práce alebo ich dočasne pozastaviť na obdobie dlhšie ako šesť mesiacov.
1.3. Konzervačný postup.
1.3.1. V prípade ukončenia alebo prerušenia stavebných prác na viac ako šesť mesiacov rozhodne stavebník (objednávateľ) o zachovaní objektu (s výnimkou majetku vo vlastníctve štátu) a o zdroji finančných prostriedkov na úhradu nákladov. spojené s konzerváciou.
1.3.2. Takéto rozhodnutie musí určiť:
Zoznam prác na konzervácii objektu;
- osoby zodpovedné za bezpečnosť a ochranu zariadenia (úradník alebo organizácia);
- termíny vypracovania technickej dokumentácie potrebnej na konzervačné práce;
- načasovanie samotnej práce;
- výška finančných prostriedkov na vykonanie týchto prác určená na základe zákona vypracovaného zhotoviteľom a schválená developerom (objednávateľom).
1.4. Po rozhodnutí o konzervácii zabezpečuje spracovateľ (objednávateľ) vypracovanie technickej dokumentácie. Okrem toho nezávisle určuje jeho objem a obsah.
1.5. Na základe tohto rozhodnutia vykonáva developer (objednávateľ) spolu so zhotoviteľom inventarizáciu dokončenej stavby (rekonštrukcie) zariadenia za účelom evidencie skutočného stavu zariadenia, dostupnosti projektovej dokumentácie, konštrukcií, materiálov a vybavenie.
1.6. Stavebník (objednávateľ) je povinný do desiatich kalendárnych dní od rozhodnutia o zachovaní objektu upovedomiť zhotoviteľa a orgán, ktorý vydal povolenie na stavbu (rekonštrukciu), ako aj orgán štátneho stavebného dohľadu, ak takémuto dohľadu podlieha výstavba (rekonštrukcia) zariadenia.
1.7. Ak sa konzervácia nevykoná, developer môže niesť administratívnu zodpovednosť na základe časti 1 článku 9.4 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie.
1.8. Investičné stavby, ktorých výstavba sa po zastavení obnoví, prevedie objednávateľ na zhotoviteľa zákonom s uvedením technického stavu ku dňu odovzdania.
2. Postup pri konzervácii.
2.1. O ukončení alebo prerušení stavby rozhoduje stavebník (objednávateľ a rozhodnutie oznámi vykonávateľovi prác (zhotoviteľovi), orgán samosprávy, ako aj príslušný orgán, ktorý vydal stavebné povolenie a orgán štátneho stavebného dohľadu, ak takýto dozor pre tento typ stavby stanovuje územný poriadok.
2.2. Skutočnosť ukončenia alebo pozastavenia výstavby do troch dní sa musí v prípade potreby oznámiť aj dopravnej polícii orgánov vnútorných vecí, aby sa zrušili predtým zavedené obmedzenia pohybu vozidiel a chodcov, ako aj vlastníkov území. zaradené do územia staveniska v súlade so schváleným a odsúhlaseným územným plánom rozvoja pozemku parc.
2.3. Výstavba, rekonštrukcia, konzervácia a likvidácia podnikov, budov, stavieb a iných zariadení, ktorých prevádzka súvisí s odpadovým hospodárstvom, sa povoľuje s kladným záverom štátneho environmentálneho hodnotenia.
2.4. Rozhodnutie o vykonaní konzervácie a postup konzervácie projektov investičnej výstavby stanovuje a schvaľuje vedúci organizácie developera (zákazníka).
2.5. Zachovanie projektu investičnej výstavby sa môže uskutočniť v rôznom stupni dokončenia stavby.
Stupeň dokončenia stavby možno určiť takto:
2.5.1. Počiatočná fáza výstavby (od 0% do 15% objemu práce) zodpovedá nasledujúcej úrovni organizácie prípravných, stavebných a inštalačných prác:
- boli určení dodávatelia zariadení a materiálov;
- boli dokončené práce na dočasných budovách a stavbách v rámci projektu.
2.5.2. Stredná etapa výstavby (nad 15 % až 50 % objemu prác) môže zodpovedať nasledujúcej úrovni organizácie prípravných a stavebných prác:
Boli dokončené prieskumné a projektové práce;
- práce na stavbe stien a strešnej konštrukcie sa začali a sú takmer dokončené;
- začali sa práce na montáži technologických zariadení a vnútorných systémov.
2.5.3. Vysokému štádiu výstavby (viac ako 50 % až 75 % objemu prác) zodpovedá nasledujúca úroveň organizácie stavebných a inštalačných prác na stavenisku:
Prieskumná práca bola dokončená;
- dodávky zariadení a materiálov začali a pokračujú;
- boli dokončené práce na dočasných budovách a stavbách v rámci projektu;
- inštalačné práce technologických zariadení a vnútorných systémov boli ukončené do (50-75)%;
- začali sa dokončovacie práce.
2.5.4 Záverečná fáza výstavby (nad 75% až 99% rozsahu prác) zodpovedá nasledujúcej úrovni organizácie stavebných a montážnych prác na objekte:
Boli dokončené prieskumné a projektové práce;
- boli dokončené dodávky zariadení a materiálu;
- boli ukončené práce na stavbe stien a strešnej konštrukcie;
- boli dokončené práce na dočasných budovách a stavbách v rámci projektu;
- dokončuje sa montáž technologických zariadení a vnútorných systémov;
- dokončovacie práce na stavbe boli ukončené v rámci (50-99)%;
- v zariadení sa začali práce na uvádzaní do prevádzky.
2.6. Zhotoviteľ (objednávateľ) a realizátor diela najneskôr do mesiaca od rozhodnutia o ukončení alebo pozastavení stavby vyhotoví:
2.6.1. Akt o prevzatí dokončenej časti objektu s popisom stavu objektu s uvedením objemu a nákladov na vykonanú prácu a priložením vyhlásenia o zariadení, materiáloch a konštrukciách použitých (inštalovaných) na mieste. V tomto prípade sa používa jednotný formulár N KS-2 „Zákon o prevzatí dokončenej práce“ (Schválené uznesením Štátneho výboru pre štatistiku Ruska N 100 „O schválení jednotných foriem primárnej účtovnej dokumentácie na evidenciu prác v investičnej výstavbe). a opravárenské a stavebné práce“).
Zákon sa vyhotovuje na základe údajov z Knihy vykonaných prác (tlačivo N KS-6a) v požadovanom počte vyhotovení.
Skutočné objemy vykonaných stavebných a inštalačných prác je potrebné porovnať s odhadmi, ako aj účtovnými údajmi za príslušné služby objednávateľa a dodávateľa, a to aj prostredníctvom kontrolných meraní.
Úkon podpisujú oprávnení zástupcovia zmluvných strán s podpisovým právom (zhotoviteľ diela a spracovateľ (objednávateľ).
Akceptačné certifikáty pre subdodávateľské práce musia obsahovať certifikačné podpisy a pečať generálneho dodávateľa, ktorý prácu prevzal.
Na základe údajov z Preberacieho potvrdenia o vykonaní práce sa vyplní Potvrdenie o nákladoch na vykonanú prácu a výdavkoch.
2.7. Zoznam nepoužívaných a konzervovaných (skladovacích) zariadení, materiálov a konštrukcií.
2.8. Zoznam prác a nákladov potrebných na zaistenie bezpečnosti naftových stavieb (konštrukcií) alebo ich konštrukčných prvkov. Uvedený zoznam sa zostavuje za účasti projekčnej organizácie.
2.9. Na základe Zoznamu prác a nákladov potrebných na zaistenie bezpečnosti naftových stavieb (konštrukcií) alebo ich konštrukčných prvkov projekčná organizácia v mene objednávateľa do 2 mesiacov od rozhodnutia zakonzervovať stavbu odhadne a ak je to potrebné, pracovné výkresy na vykonávanie prác na konzervácii projektu investičnej výstavby, ako aj odhady opatrení na zaistenie ich bezpečnosti.
Odhad konzervačných prác po jeho odsúhlasení so zhotoviteľom a odhad opatrení na zaistenie bezpečnosti zakonzervovaného podniku (zariadenia) schvaľuje developer (objednávateľ).
Vypracovanie pracovných výkresov a príprava odhadov pre konzervačné práce a opatrenia na zaistenie bezpečnosti naftového podniku (objektu) sa vykonáva na základe dodatočnej dohody uzavretej medzi zákazníkom a projekčnou organizáciou.
2.10. Objednávateľ je povinný do 2 mesiacov odo dňa rozhodnutia o zastavení výstavby podnikov (zariadení) zaplatiť dodávateľovi platby za objem stavebných a inštalačných prác dokončených pred rozhodnutím o zastavení výstavby, nahradiť straty. dodávateľovi vynaložené v súvislosti s ukončením alebo úpravou zmlúv na dodávku materiálu a konštrukcií, ako aj na úhradu nákladov na dopravu stavebného materiálu a zariadení na iné stavby (ak existujú).
2.11. Objednávateľ a zhotoviteľ musia po odsúhlasení odhadu konzervačných prác a odhadu opatrení na zaistenie bezpečnosti naftového podniku (zariadenia) vypracovať zákon o stavebnom pozastavení. V tomto prípade sa používa jednotný formulár N KS-17 schválený vyhláškou Štátneho štatistického výboru Ruskej federácie N 100 „O schválení jednotných foriem primárnej účtovnej dokumentácie na evidenciu prác v investičnej výstavbe a opravárenských a stavebných prácach. “
V zákone musia byť uvedené tieto údaje (o objektoch, prácach a nákladoch pozastavených výstavbou):
Predpokladané náklady - celkové náklady podľa zmluvy a náklady na skutočne dokončené stavebné a inštalačné práce;
- skutočné náklady ku dňu konzervácie;
- prostriedky potrebné na vyrovnanie s dodávateľom;
- náklady na prácu a výdavky potrebné na konzerváciu (vrátane nákladov na kompenzáciu strát dodávateľom a dodávateľom).
Zákon sa vyhotovuje v požadovanom počte vyhotovení pre každé stavenisko, pričom sa osobitne uvádzajú práce prerušené výstavbou. Jedna kópia sa prenesie na dodávateľa, druhá - na zákazníka (vývojára). Tretia sa predkladá na žiadosť investora.
2.12. Stavebné a inštalačné práce uvedené v odhade konzervačných prác vykonáva zhotoviteľ na základe dodatku k rámcovej zmluve o investičnej výstavbe. Dodatočná dohoda stanovuje termíny dokončenia diela a odovzdania zablokovaných podnikov (zariadení) a konštrukčných prvkov zákazníkovi.
Platby za dokončené stavebné a inštalačné práce na konzervácii podnikov (zariadení) sa uskutočňujú na základe akceptačných certifikátov za dokončené stavebné a inštalačné práce vyhotovených vo formulári N KS-2.
Stavebné a inštalačné práce vykonávané dodávateľom pred zametaním a stavebné a inštalačné práce pri zametaní podnikov (zariadení) sú zahrnuté v rozsahu stavebných a inštalačných prác.
2.13. Zakonzervovaný objekt a stavenisko prechádzajú na developera (odberateľa) podľa zákona. K úkonu je priložená dokumentácia skutočného stavu, pracovný denník, ako aj doklady o prieskumoch, prehliadkach, kontrolných skúškach, meraniach vykonaných počas výstavby, doklady od dodávateľov potvrdzujúce súlad materiálov, prác, konštrukcií, technologických zariadení a inžinierskych systémov. zariadenia s projektom a požiadavkami regulačných dokumentov.
2.14. Možnosť obnovenia výstavby zariadení po dlhšej prestávke by mali stanoviť špecializované projektové a výskumné organizácie dôkladným preskúmaním konštrukcií, určením ich skutočnej pevnosti, stupňa korózneho poškodenia konštrukčných prvkov a vydaním (predĺžením) stavebného povolenia. s oprávnenými orgánmi.
2.15. Práce na opätovnom zakonzervovaní projektov investičnej výstavby vrátane reštaurátorských prác vykonáva zhotoviteľ podľa odhadu schváleného spôsobom stanoveným v bode 2.9 týchto Poriadkov pre odhady na konzervačné práce.
Katastrálny zápis nedokončenej stavby
Nedokončený stavebný projekt je nehnuteľnosť, ktorá nebola uvedená do prevádzky. Stav objektu môže byť akýkoľvek - od položených základov až po dokončenú stavbu, ktorá čaká na dokončenie výzdoby interiéru. Katastrálnemu zápisu podliehajú všetky nedokončené objekty.Vypracovanie dokumentov katastrálneho operátu zahŕňa technickú inventarizáciu majetku, pre ktorú je potrebné kontaktovať organizáciu technickej inventarizácie (OTI).
Musíte mať pri sebe nasledujúce dokumenty:
Vyhlásenie;
- stavebné povolenie;
- katastrálny pas pozemku, na ktorom sa objekt stavia.
Po vykonaní súpisu môžete dokumenty postúpiť orgánu pre registráciu katastra. Balík dokumentov je podobný tomu, ktorý je opísaný vyššie pre postup pri registrácii katastrálneho operátu všetkých objektov.
Po obdržaní katastrálneho pasu môžete požiadať o registráciu vlastníckych práv Úrad federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu (Rosreestr Office).
Po ukončení výstavby je potrebné zmenu stavu objektu informovať Úrad štátneho katastra nehnuteľností. Presnejšie povedané, nedokončený objekt sa vyradí zo štátneho katastra a nainštaluje sa nový, dokončený projekt stavby. OTI v tomto prípade neposkytuje stavebné povolenie, ale povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky.
Vlastnícke právo k nedokončenej stavbe teda zaniká momentom uvedenia do prevádzky. Vyžaduje sa registrácia vlastníctva prevádzkovaného zariadenia.
Katastrálny zápis je postup pri zadávaní informácií do automatizovaného informačného systému štátneho katastra nehnuteľností (AIS GKN). V tomto prípade má každý objekt pridelené špecifické číslo. Postup pri vkladaní objektu do katastra ustanovuje zákon. Záznam o predmete v systéme katastrálneho operátu sa uchováva, pokiaľ predmet existuje ako jeden predmet zapísaného práva.
Katastrálny zápis je postup zadávania informácií o všetkých zmenách spojených s objektom. Môže to byť jeho výstavba alebo naopak zánik existencie, zmena jeho charakteristík alebo akýchkoľvek informácií (v dôsledku prestavby, rekonštrukcie a pod.). Zápis do štátneho katastra nehnuteľností je nevyhnutnou podmienkou zápisu vlastníctva k veci, avšak do zápisu práv je údaj v katastri dočasný. Ak práva k nemu nie sú zapísané do roka, informácie sú vymazané zo systému štátneho katastra.
Aké dokumenty sú potrebné na prípravu dokumentov katastrálneho operátu:
Kópia dokumentu, ktorý potvrdzuje vlastníctvo predmetu žiadateľom. Ak sa nehlási sám žiadateľ, ale jeho zástupca, musí byť priložený dokument potvrdzujúci jeho oprávnenie.
- Technický plán (obsahuje údaje o ploche zariadenia, stavebný materiál, počet podlaží a pod.) alebo povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky vo vzťahu k novostavbám. Ak bol objekt zrekonštruovaný alebo zanikol, tak je pripojená revízna správa, ktorá odzrkadľuje všetky zmeny.
- Pri vykonávaní zmien - kópia dokumentu potvrdzujúceho tieto zmeny (adresa objektu, jeho účel).
Všetky kópie dokumentov musia byť overené notárom. Vo vzťahu k dokladom vydaným úradmi je povolené overenie pečiatkou a podpisom oprávnenej osoby.
Postup registrácie musí byť ukončený do 10 dní od podania žiadosti. Potom sa žiadateľovi vydá technický pas objektu, ktorý obsahuje poznámku o zaradení do Jednotného štátneho registra investičných projektov (USROKS), uvedie sa katastrálne číslo, ako aj osobitný dokument - katastrálny pas. Za túto službu sa neplatí žiadny štátny poplatok.
Katastrálny pas
Každý registrovaný objekt má katastrálny pas, ktorý obsahuje úplné informácie o objekte: jeho technické vlastnosti, kto vlastní vlastnícke práva. Ide o výpis zo štátneho katastra nehnuteľností. Akékoľvek transakcie s nehnuteľnosťami sa vykonávajú iba s katastrálnym pasom. Prevod vlastníctva novostavby je možný až po zápise listín katastrálneho operátu. Určuje to zákon o štátnom katastri nehnuteľností.
Daň z nedokončenej stavby
Z nedokončeného stavebného projektu sa začala počítať daň z nehnuteľnosti. Uvažujme, za akých podmienok sa uskutočňuje zdanenie nedokončeného stavebného projektu.NZS a daň z nehnuteľnosti
Prebiehajúca stavba (CUP) je objekt, na ktorom nie sú ukončené stavebné práce. Ropná a čerpacia stanica môže byť v niektorom z etáp výstavby: v štádiu skúšobnej prevádzky, pozastavená, odstavená alebo ukončená. V každom prípade však jeho konečná cena nebola vytvorená a nie je pripravený na plnú prevádzku na účel, na ktorý bol vytvorený.
V prípade projektu výstavby nehnuteľnosti môžu byť fyzické aj právnické osoby povinné zaplatiť daň z nehnuteľnosti.
Daň z majetku má regionálny štatút a špecifiká jej uplatňovania pre právnické aj fyzické osoby upravujú zákony zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, ktoré majú právo určovať charakteristiky základu dane, rozlišovať daňové sadzby ( v medziach stanovených daňovým poriadkom Ruskej federácie) a zaviesť ďalšie výhody. Zároveň je pre právnické osoby možné stanoviť postup a lehoty na platenie dane, ktoré sa líšia od iných krajov. Pre fyzické osoby je termín splatnosti rovnaký v celej Ruskej federácii – najneskôr do 1. decembra roku nasledujúceho po uplynutí zdaňovacieho obdobia.
Daň z nehnuteľnosti podľa NZS pre fyzické osoby
Medzi predmetmi, v súvislosti s ktorými musia fyzické osoby (vrátane fyzických osôb podnikateľov), ktorí sú ich vlastníkmi, platiť daň z nehnuteľností, sú nedokončené stavby (odsek 5 odsek 1, článok 401 daňového poriadku Ruskej federácie). Na daňové účely pre fyzické osoby sa berie do úvahy.
Základom pre výpočet dane je katastrálna hodnota nehnuteľnosti na začiatku zdaňovacieho obdobia znížená o zrážky uvedené v odsekoch 3 až 6 čl. 403 Daňový poriadok Ruskej federácie. Na zavedenie dane zakladajúcimi subjektmi Ruskej federácie a na oceňovanie objektov v katastri nehnuteľností sa však stanovilo prechodné obdobie, počas ktorého môže byť základom dane buď inventár, alebo katastrálna hodnota (článok 402 daňového poriadku č. Ruská federácia), ak predmet nepodlieha zdaneniu iba podľa katastrálnej hodnoty (článok 402 daňového poriadku Ruskej federácie). 378.2 daňového poriadku Ruskej federácie).
Na rok pre fyzické osoby bude teda daň z nehnuteľnosti uvalená na nedokončený stavebný projekt, ak sú splnené 3 povinné podmienky (list Ministerstva financií Ruskej federácie č. 03-05-06-01/30444):
K objektu je zapísané vlastnícke právo.
Subjekt Ruskej federácie má stanovený základ dane (katastrálna alebo súpisová hodnota), alebo je predmet zdaniteľný len na základe katastrálnej hodnoty podľa čl. 378.2 daňového poriadku Ruskej federácie (administratívne, obchodné, obytné zariadenia).
Určuje sa hodnota objektu.
Maximálne sadzby dane pri výpočte na základe katastrálnej hodnoty závisia od účelu a nákladov nedokončeného objektu (článok 2 článku 406 daňového poriadku Ruskej federácie):
0,1 % - pre nestavebné bývanie;
2% - na verejnú výstavbu administratívnych, obchodných a drahých (viac ako 300 000 000 rubľov) objektov;
0,5% - na stavebné práce iných objektov.
Maximálne sadzby dane z hodnoty zásob sú určené iba hodnotou predmetu (článok 4 článku 406 daňového poriadku Ruskej federácie):
0,1% - nie viac ako 300 000 rubľov;
0,1 - 0,3% - od 300 do 500 000 rubľov;
0,3–2% - viac ako 500 000 rubľov.
Niekoľko jednotlivcov má právo na daňové výhody (doložka 1, článok 407 daňového poriadku Ruskej federácie). Tie obsahujú:
Ľudia so štátnymi vyznamenaniami;
osoby so zdravotným postihnutím;
účastníci bojových operácií alebo ktorí slúžili v armáde viac ako 20 rokov;
občania vystavení žiareniu v dôsledku nehôd;
rodinní príslušníci vojenských a štátnych zamestnancov zabití pri výkone služby;
dôchodcovia;
osoby tvorivých profesií v súvislosti s priestormi využívanými na tvorivosť;
fyzické osoby užívajúce budovy domácnosti s rozlohou do 50 m2. m.
Administratívne, obchodné a drahé (viac ako 300 000 000 rubľov) objekty nemajú nárok na výhody (článok 5 článku 407 daňového poriadku Ruskej federácie) a na zvyšok sa môže výhoda uplatniť iba na jednu nehnuteľnosť, ak existuje listinné dôkazy o tom. Doklady o prospech sa predkladajú Federálnej daňovej službe najneskôr do 1. novembra roku, za ktorý sa daň vypočíta (článok 7 článku 407 daňového poriadku Ruskej federácie).
Predmety používané pri podnikateľskej činnosti tiež nepodliehajú výhodám. Koncesiu možno uplatniť na stavebný projekt, ktorý ako nedokončený ešte nie je využívaný na podnikateľské účely. Ak však inšpektorát federálnej daňovej služby zistí takéto použitie nehnuteľnosti, bude z tohto majetku účtovaná daň.
Sadzby, predmety zdaňovania a výhody môžu byť v regiónoch diferencované. Ak v zákonoch zakladajúcich subjektov takéto objasnenia neexistujú, uplatňujú sa ustanovenia daňového poriadku Ruskej federácie.
Výpočet dane vykonáva Federálna daňová služba a individuálnemu daňovníkovi zašle oznámenie spolu s dokladom o platbe tak, že jednotlivec dostane súbor dokladov na zaplatenie dane najneskôr 30 dní pred termínom platby (doložka 2 článku 52 daňového poriadku Ruskej federácie).
Ak je pre objekt staveniska zaregistrované spoločné alebo spoločné vlastníctvo, potom všetci jeho vlastníci budú daňovníkmi v rovnakých alebo pomerných podieloch (článok 3 článku 408 daňového poriadku Ruskej federácie).
Ak vec vznikla v priebehu zdaňovacieho obdobia, berie sa jej katastrálna hodnota na daňové účely ku dňu zápisu do katastra. Ak sa zistí chyba v katastrálnej hodnote, daň sa prepočítava z obdobia takejto chyby. V prípade spornej katastrálnej hodnoty sa zmeny dane berú do úvahy odo dňa podania žiadosti o prehodnotenie hodnoty, nie však pred vykonaním úprav v katastri (odsek 2 článku 403 daňového poriadku Ruskej federácie) .
Ak vlastníctvo predmetu existuje menej ako celý rok, výpočet sa vykoná s prihliadnutím na koeficient, ktorý znižuje daň v pomere k počtu celých mesiacov skutočného vlastníctva. V tomto prípade sa za celý mesiac považuje mesiac, v ktorom vlastnícke právo vzniklo pred 15. dňom alebo zaniklo po 15. dni (článok 5 článku 408 daňového poriadku Ruskej federácie). Taktiež s prihliadnutím na počet mesiacov skutočného vlastníctva nehnuteľnosti sa zohľadňuje aj daňové zvýhodnenie. V tomto prípade sa mesiace vzniku a zániku nároku na dávku považujú za ukončené (článok 6 článku 408 daňového poriadku Ruskej federácie).
Ak daňovník, ktorý vlastní nehnuteľnosť, nedostal od Federálnej daňovej služby oznámenie o zaplatení dane a nikdy mu neprišlo, musí o existencii predmetu dane informovať daňový inšpektorát (odsek 2.1 článku 23 ods. Daňový poriadok Ruskej federácie).
Daň z nehnuteľností podľa NZS pre právnické osoby
Predmety NZS, ktorými disponujú právnické osoby, nepodliehajú dani z nehnuteľností, ak nie sú pripravené na použitie vo výrobnom procese. Skutočnosť pripravenosti si určuje samotná právnická osoba. To však neznamená, že objekt NZS je možné udržať v štádiu nedokončenia tak dlho, ako si želáte.
Štádium skúšobnej prevádzky je v tomto smere obzvlášť nebezpečné. Ak sa v tejto fáze nevykoná potrebné zdokonaľovanie predmetu (nebudú sa naďalej investovať prostriedky do prevedenia jeho technických charakteristík na dizajnové) a systematicky sa zapája do výroby produktov, potom je bezpečnejšie zahrnúť do investičného majetku a uložiť daň z nehnuteľností. V opačnom prípade ho Federálna daňová služba môže uznať ako predmet zdanenia a súd s tým bude súhlasiť (uznesenie arbitrážneho súdu okresu Ural č. F09-9720).
Objekty, ktoré právnická osoba postaví samostatne a na tento účel získa vypožičané prostriedky, budú mať v účtovníctve a daňovom účtovníctve rozdielne hodnoty v dôsledku odlišného účtovania úrokov. Tento rozdiel je dôležité zachovať pri uvádzaní zariadenia do prevádzky. Obe hodnoty sú svojím spôsobom dôležité: daňová - pre výpočet odpisov, ktoré sa budú zohľadňovať pri určovaní dane z príjmov, a účtovná - pre výpočet dane z nehnuteľností, pokiaľ nie je povinnosťou vypočítať túto daň z katastrálnej hodnoty.
Ocenenie nedokončenej stavby
Oceňovanie nedokončenej stavby je veľmi naliehavá a zložitá úloha, ktorá si vyžaduje špeciálne znalosti a skúsenosti znalcov. Čiastočne nedokončená nehnuteľnosť má malú alebo žiadnu funkčnosť až do dokončenia stavby. Je nepravdepodobné, že nedokončená nehnuteľnosť bude mať príjem vo forme prenájmu a tiež je nepravdepodobné, že na trhu budú údaje o predaji podobných nedokončených nehnuteľností.Podľa V. V. Pečenkina a E. V. Vasilčenka nedokončená stavba označuje náklady developera na výstavbu stavebných projektov pred ich uvedením do prevádzky alebo prevodom na investora.
V tomto prípade treba rozlišovať v prvom rade nedokončenú stavbu ako nevybavenú, t.j. výška kapitálových investícií, ktoré sa musia vykonať do konca plánovaného obdobia, aby sa zabezpečilo dokončenie prác na stavenisku v nasledujúcich obdobiach a uvedenie zariadenia do prevádzky v lehotách stanovených projektom; po druhé, prebytok nedokončenej stavby, t.j. objem kapitálových investícií do výstavby zariadení, ktorá sa vykonáva nad rámec termínov stanovených projektom alebo je zastavená (ukončená).
Na základe charakteristík nedokončenej stavby možno jej objekty klasifikovať podľa viacerých kritérií:
Podľa mierky: samostatný objekt, komplex objektov;
- podľa funkčného účelu: obytný, spoločenský, obchodný, priemyselný, lineárny;
- podľa druhu vlastníctva: štátne, komunálne, súkromné, zahraničné, spoločné;
- podľa stupňa pripravenosti: nízka (menej ako 50 %), stredná (50-70 %), vysoká (viac ako 70 %);
- podľa štádia životného cyklu projektu: projektovanie a príprava výstavby, prípravné práce, stavebné a inštalačné práce, dokončenie stavby;
- podľa stupňa potreby investície: nízka (menej ako 30 %), stredná (30-70 %), vysoká (viac ako 70 %);
- podľa druhu vykonávaných prác: novostavba, väčšie opravy, rekonštrukcie.
Hodnotenie nedokončenej stavby sa vykonáva na tieto účely:
Umiestniť nedokončený stavebný projekt do súvahy organizácie;
- pri stanovení nedokončeného stavebného projektu, ktorý odráža stavebnú a trhovú cenovú situáciu;
- pri rozhodovaní o ďalšom využití nedokončeného stavebného projektu;
- pri reorganizačnej transformácii (vytvorenie holdingovej spoločnosti, rozdelenie divízií, konkurz);
- pri kúpe alebo predaji nedokončeného stavebného projektu;
- rozhodnúť o racionálnom využití pozemku, na ktorom sa nachádza nedokončená stavba.
Ako poznamenali N. V. Gorodnova a A. V. Baykovskaya, nedokončenú výstavbu možno považovať za neúspešnú realizáciu investičných projektov, ktoré konkrétni investori nemohli realizovať pre nepriaznivú investičnú klímu, a snažia sa časť nákladov vrátiť predajom objektov efektívnejším vlastníkom. Tento aspekt problému sa nám javí ako veľmi dôležitý z hľadiska trhového ohodnotenia, pretože poskytuje smer pre správne účtovanie rizikovej prémie pre kupujúceho. Pri procese posudzovania je potrebné nájsť čo najefektívnejšie využitie nehnuteľnosti novým vlastníkom. To závisí od stupňa dokončenia a schopnosti meniť prevádzkové vlastnosti objektu, technológiu výstavby objektu a jeho konštrukčné riešenia. V procese posudzovania je potrebné okrem týchto možností zohľadniť aj náklady, ktoré novému vlastníkovi vzniknú v súvislosti s prípravou podkladov, vypracovaním projektových odhadov, technickou expertízou, napojením komunikácií.
Vzhľadom na nedokončenú stavbu ako predmet hodnotenia ekonómovia venujú pozornosť týmto vlastnostiam:
Potreba presne určiť stupeň pripravenosti objektu hodnotenia;
- nedokončené predmety podliehajú výraznejšiemu fyzickému opotrebovaniu, najmä v prípadoch nedostatku konzervačných opatrení;
- nedostatok informácií o termíne dokončenia výstavby zariadenia;
- menej spoľahlivá predpoveď v porovnaní s hotovým objektom o možnej ziskovosti objektu po jeho dokončení.
Tento zoznam problémových oblastí nedokončenej stavby ako objektu hodnotenia možno spresniť a doplniť. Najmä pri posudzovaní nedokončenej stavby metódami nákladového prístupu je potrebné objasniť existujúce metódy zisťovania fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebovania, určiť ich podstatné vlastnosti vo vzťahu k danému predmetu posudzovania a rozhodnúť, aké druhy opotrebovania sú v tomto posudzovanom prípade vhodné. Percento pripravenosti objektu musí byť určené nielen cenou, ale aj fyzickou pripravenosťou objektu, pre ktorú je potrebné vykonať technickú skúšku.
Ocenenie nedokončenej výroby sa zvyčajne vzťahuje na položky, ako sú budovy alebo stavby. Aby bolo hodnotenie nedokončenej stavby objektívne, je potrebné správne zaradiť predmet hodnotenia nedokončenej stavby. Hodnotenie rozostavanej výstavby využíva niekoľko spôsobov klasifikácie rozostavaných objektov. Pre odhadcu je najdôležitejšie zaradenie z pohľadu, či má nedokončená nehnuteľnosť schopnosť pôsobiť ako výnosná nehnuteľnosť. Väčšina verejných budov a stavieb, ako aj obytných budov, môže byť použitá ako nehnuteľnosť generujúca príjem. Pri oceňovaní nedokončenej výstavby s týmito typmi nedokončených nehnuteľností sa zvyčajne používa prístup nákladov a výnosov.
Na posúdenie nedokončeného stavebného projektu sú potrebné tieto dokumenty:
Údaje o právnom stave nehnuteľnosti (osvedčenie o evidencii, doklady potvrdzujúce vlastnícke práva) vrátane presnej adresy miesta posudzovanej nehnuteľnosti;
- údaje o stave pozemku vrátane dokladov potvrdzujúcich práva k pozemku (vlastníctvo, nájom a pod.);
- objektový odhad stavebných nákladov;
- súhrnný odhad nákladov stavby;
- akty prevzatia prác dokončených od začiatku výstavby;
- úkony za skryté práce vykonávané od začiatku stavby.
Prevádzka nedokončenej stavby
Získanie povolenia na uvedenie do prevádzkyPodľa článku 55 Kódexu mestského plánovania Ruskej federácie je povolenie na uvedenie objektu do prevádzky dokument, ktorý potvrdzuje, že výstavba objektu bola úplne dokončená v súlade so stavebným povolením, ako aj súlad. stavaného objektu s územným plánom pozemku a projektovou dokumentáciou.
Preto sa takéto povolenie spravidla vydáva po úplnom dokončení investičnej výstavby.
To však neznamená, že povolenie na uvedenie do prevádzky nemožno za žiadnych okolností vydať pred úplným dokončením stavby a že budovy nemožno užívať po častiach.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Ruskej federácie č. 59-G07-10 vysvetľuje, že riešenie tejto otázky závisí od charakteru vydaného stavebného povolenia. Ak poskytuje možnosť postupnej výstavby, potom je prípustné uviesť zariadenie do prevádzky po častiach. V takýchto prípadoch môže byť vydané povolenie na uvedenie do prevádzky pre samostatnú fázu (etapu) výstavby.
Registrácia práv
Možnosť štátnej registrácie práv na nedokončenú stavbu je stanovená v článku 25 ods. 2 federálneho zákona č. 122-FZ. Pri aplikácii tohto pravidla je však potrebné brať do úvahy ustanovenia občianskeho práva. Podľa článku 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie teda nehnuteľnosť zahŕňa nielen budovy a stavby, ale aj nedokončené stavebné projekty. Vlastníctvo budov, stavieb a iných novovytvorených nehnuteľností, ktoré podliehajú štátnej registrácii, zároveň vzniká od okamihu takejto registrácie (článok 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Typicky sa nehnuteľnosť vytvára na základe zmluvy o výstavbe. To znamená, že dodávateľ musí podľa článku 740 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie postaviť určitý objekt alebo vykonať iné stavebné práce a zákazník musí prijať výsledok a zaplatiť zaň. Navyše, ak nedôjde k ukončeniu zmluvy, dodávateľ si ponecháva právo pokračovať vo výstavbe.
Z uvažovaných noriem legislatívy vyplýva, že ak sú predmetom platnej zmluvy nedokončené stavebné objekty, nepatria do nehnuteľnosti.
To znamená, že vlastníctvo nedokončeného objektu podlieha štátnej registrácii iba vtedy, ak nie je predmetom špecifikovanej dohody. Takéto závery sú obsiahnuté v odseku 21 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 51 a v odseku 16 uznesenia Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 8.
Táto problematika je veľmi dôležitá, pretože určuje nielen postup účtovania, ale ovplyvňuje aj výpočet dane z nehnuteľností.
Ako už bolo uvedené, na uvedenie do prevádzky časti zariadenia, ktorého výstavba ešte nebola dokončená, je potrebné získať príslušné povolenie.
Okrem toho je základom pre prevzatie časti budovy do prevádzky osvedčenie o prevzatí formulára č. KS-14 (schválené uznesením Štátneho výboru pre štatistiku Ruska č. 71a), čo naznačuje skutočnosť, že táto časť bola uvedená do prevádzky. do prevádzky.
Prevzatie dlhodobého majetku do účtovníctva sa v súlade s odsekom 38 Usmernenia pre účtovanie dlhodobého majetku (ďalej len Usmernenie) vykonáva na základe preberacieho potvrdenia (faktúry) schváleného vedúcim organizácie, ktorý sa vyhotovuje pre každú jednotlivú inventárnu položku.
Najmä akceptovanie budov a stavieb sa vykonáva podľa zákona o tlačive č. OS-1a (schváleného uznesením Štátneho výboru pre štatistiku Ruska č. 7).
Podľa paragrafu 52 metodického pokynu je však dovolené zohľadniť ako dlhodobý majetok a skutočne užívané nehnuteľné veci, ak boli ukončené kapitálové investície a boli vyhotovené príslušné prvotné účtovné doklady a doklady boli predložené na štátnu registráciu (hoci osvedčenie ešte nebolo prijaté) . Takéto predmety sa priraďujú na samostatnom podúčte k účtu 01 Dlhodobý majetok. Nie je to však potrebné - o takomto predmete môžete naďalej účtovať na účte 08 „Investície do dlhodobého majetku“ a po štátnej registrácii ho prijať do účtovníctva ako dlhodobý majetok.
Príklad:
Rubicon LLC sa v novembri rozhodla uviesť do prevádzky nedokončené zariadenie - súčasť kancelárskeho komplexu (samostatná budova). Povolenie na uvedenie tejto časti do prevádzky bolo prijaté. Dokumenty boli predložené na štátnu registráciu.
V súlade s účtovnou zásadou organizácie sa neevidovaný nehnuteľný majetok, ktorý sa skutočne používa, účtuje na samostatnom podúčte na účte 01 „Dlhodobý majetok“.
Počiatočné náklady na uvedenú časť kancelárskeho komplexu boli 13 500 000 RUB.
Účtovník Rubicon LLC urobil záznam v novembri: DEBIT 01 podúčet „Nehnuteľnosti, ktorých vlastníctvo nie je registrované“ KREDIT 08 - 13 500 000 rubľov. - predmet uvedený do prevádzky je zaradený do dlhodobého majetku.
Ako je vysvetlené v liste Ministerstva financií Ruska č. 03-06-01-02/35, uvedené normy metodických pokynov zakladajú právo vedúceho organizácie rozhodnúť o zaradení nehnuteľností do účtovanie ako súčasť dlhodobého majetku.
V tom istom liste však finančníci zdôraznili, že ak sa zariadenie investičnej výstavby, ktorého počiatočné náklady vznikli v deň podania dokumentov na registráciu, prevedie podľa osvedčenia o prijatí do prevádzky a v skutočnosti sa na ňom vykonáva hospodárska činnosť , má všetky znaky dlhodobého majetku ustanoveného PBU 6/01 (odsek 4). Otázka jeho zaradenia do účtovníctva ako dlhodobého majetku (a v dôsledku toho zahrnutia jeho hodnoty do základu dane z majetku právnických osôb) by preto nemala závisieť od vôle daňovníka, ale mala by byť určená ekonomickou podstatou objekt.
V liste č. 03-05-05-01/15 úradníci Ministerstva financií Ruska potvrdili možnosť akceptovať do účtovníctva ako dlhodobý majetok skutočne prevádzkované nehnuteľné predmety, do ktorých boli ukončené kapitálové investície, zodpovedajúce primárne účtovné doklady. na prijatie a prevod boli vypracované a dokumenty boli predložené na štátnu registráciu.
Špecialisti z hlavného finančného oddelenia opakovane poznamenali, že hoci je štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam povinná, má deklaratívny charakter. V tejto súvislosti, ak sa predmety evidované na účte 08, ku ktorým dlho neevidované práva, skutočne používajú v činnosti organizácie, ich hodnota by mala podliehať dani z nehnuteľností.
Keďže takéto skutočnosti treba považovať za daňový únik. To znamená, že povinnosť platiť daň z nehnuteľnosti za organizáciu podľa úradníkov (pozri list Ministerstva financií Ruska č. 03-05-06-01/30) vzniká od okamihu, keď sa objekt začne používať v r. jeho hlavnou činnosťou.
Tieto vysvetlenia boli zaslané daňovým inšpektorátom na usmernenie v ich práci listom Federálnej daňovej služby Ruska č. MM-6-21/1094@.
Upozornenie: Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie podporil toto stanovisko v rozhodnutí č. 8464 a v rozhodnutí č. 758.
Odpisy využívaných „nedokončených budov“
O tom, či zaradiť objekt, ktorého prevádzka sa skutočne začala, do dlhodobého majetku alebo pokračovať v účtovaní na účte 08 až do dokončenia stavby, musí rozhodnúť vedenie organizácie.
Odpisy predmetov uvádzaných do prevádzky v účtovníctve sa však v súlade s normami rovnakého bodu 52 Metodického pokynu budú musieť počítať od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci uvedenia do prevádzky, bez ohľadu na skutočnosť, že registrácia a prevod na účet 01.
Sumy odpisov sa budú musieť vypočítať na základe pôvodných nákladov vytvorených v čase skutočného uvedenia zariadenia do prevádzky. V budúcnosti (po štátnej registrácii a prevode do dlhodobého majetku, ak sa tak nestalo), je potrebné objasniť predtým naakumulovanú výšku odpisov.
V daňovom účtovníctve sa však odpisy budú kumulovať až od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci podania dokumentov na registráciu vlastníctva objektu a prijatia potvrdenia (článok 11 článku 258 daňového poriadku Ruskej federácie). . Ak sa teda doklady nepredložia na registráciu, účtovníctvo bude musieť zohľadňovať vzniknuté dočasné rozdiely odrážajúce odložené daňové pohľadávky. Budú sa časovo rozlišovať od mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy bolo zariadenie uvedené do prevádzky, až kým sa nezačnú počítať odpisy v daňovom účtovníctve.
Náklady na nedokončenú stavbu
Pri začatí hodnotenia rozostavaného objektu je potrebné určiť zloženie objektu, existujúce práva k objektu a ich vlastníkov. Okrem toho musí odhadca zistiť, prečo bola stavba zastavená alebo pozastavená.Medzi najčastejšie dôvody zastavenia výstavby patria:
1. Finančné ťažkosti investora.
2. Všeobecný pokles dopytu na trhu s nehnuteľnosťami.
3. Chyby alebo výrazné technické nedostatky projektu.
4. Náhle odhalené okolnosti právnej, finančnej alebo technickej povahy.
Zistenie okolností a dôvodov ukončenia stavby pomôže odhadcovi správne určiť najlepšie ďalšie využitie nehnuteľnosti. Po analýze týchto dôvodov odhadca zohľadní tieto riziká vo svojich výpočtoch a založí svoje hodnotenie na spoľahlivejších predpokladoch.
Ďalšou časťou práce odhadcu je presné určenie technických parametrov objektu.
Tieto parametre zahŕňajú:
1. Fyzické rozmery objektu a jeho hlavných konštrukčných prvkov.
2. Stupeň dokončenia každého konštrukčného systému (základy, steny, podlahy, otvory, strecha, strešná krytina, výzdoba interiéru, vybavenie).
3. Opotrebenie každého konštrukčného systému a možnosť použitia každého systému pri obnovení výstavby s prihliadnutím na existujúce opotrebovanie. V prípade potreby vypočítajte náklady na opravu a obnovu hlavných systémov do stavu vhodného na ďalšie použitie.
Po dokončení právnej a technickej analýzy sa môže začať určovať najlepšie budúce využitie nedokončenej nehnuteľnosti. Pri posudzovaní nedokončenej stavby je to najdôležitejšia etapa, keďže správna voľba spôsobu ďalšieho využitia objektu určuje výšku financií na dokončenie stavby a cenu objektu po uvedení do prevádzky. Odhadca si musí zvoliť budúci spôsob využitia, pri ktorom bude hodnota oceňovaného predmetu maximálna. Výber najefektívnejšieho variantu využitia je založený na analýze príjmov z prevádzky hotového zariadenia v budúcnosti.
V praxi sa výber ďalšieho použitia objektu najčastejšie opiera o tri hlavné možnosti:
1. Ukončenie stavby podľa pôvodného projektu.
2. Zmena a opätovné využitie objektu pomocou už postavených štruktúr v novom projekte.
3. Zbúranie alebo demontáž objektu, výstavba nového objektu alebo využitie pozemku na iný účel.
Upozorňujeme, že ak sa zvolí tretia možnosť, pre nového investora bude mať hodnotu iba pozemok a postavené stavby budú len prekážať novej výstavbe. Príspevok týchto stavieb k nákladom na pozemky bude negatívny, pretože ich demolácia si vyžiada dodatočné náklady v porovnaní s výstavbou na nezastavanom mieste.
Teraz o výbere metód hodnotenia. Okamžite môžeme povedať, že metódy založené na porovnávaní sa zriedka používajú na hodnotenie nedokončených stavebných projektov, pretože je veľmi málo ponúk na predaj nedokončených nehnuteľností a samotné objekty sa navzájom veľmi líšia a nie je možné urobiť správne porovnanie. Jedinými zostávajúcimi metódami sú nákladové a výnosové prístupy.
Metódy založené na nákladoch fungujú dobre, ak je najlepším využitím nehnuteľnosti pokračovanie výstavby podľa pôvodného projektu (alebo s menšími úpravami). V tomto prípade na základe princípov nákladového prístupu stačí, aby odhadca jednoducho priviedol obe strany – kupujúceho aj predávajúceho – ku kompromisu. Hlavnou motiváciou predávajúceho je totiž vrátiť prostriedky investované do predmetu (možno so ziskom alebo možno so zľavou) a ak sa hodnota vypočítaná odhadcom blíži k tejto hodnote, predávajúci v zásade súhlasí k transakcii za túto cenu. Pokiaľ ide o kupujúceho, chápe, že by musel minúť približne rovnakú sumu na výstavbu existujúcich štruktúr a často je pripravený ju jednoducho zaplatiť, aby ušetril čas.
Zložitejšia situácia nastáva, ak sa za najlepšie využitie nehnuteľnosti považuje jej opätovné využitie alebo zbúranie. V tomto prípade je pre strany ťažšie dosiahnuť kompromis, pretože predávajúci sa bude naďalej zameriavať na svoje náklady (predávajúci sa vždy snaží kompenzovať svoje náklady) a kupujúci z dôvodu nemožnosti použiť existujúce vzory , pozrie len na jeho budúce náklady a budúce príjmy a Na základe nich určí hodnotu predmetu. V tomto prípade možno na ocenenie použiť nákladový aj výnosový prístup, ale stále treba uprednostniť výnosový prístup, pretože vo väčšej miere zohľadňuje aktuálny stav objektu a vyhliadky na jeho využitie.
Dnes sa u nás neustále niečo stavia: rôzne obchodné centrá, ihriská, novostavby a mnoho iného. Na výstavbu rôznych štruktúr je potrebná dostatočná úroveň financovania. Kvôli nedostatočnej stabilite v menovom sektore sú mnohé spoločnosti niekedy nútené tento proces na dlhší čas pozastaviť. V dôsledku toho sa objaví takzvaný nedokončený stavebný projekt. Žiaľ, v dôsledku nestabilnej ekonomickej situácie v krajine sa takýchto štruktúr každým rokom objavuje čoraz viac. Ale napriek tomu sa firmy snažia urobiť všetko pre to, aby dokončili prácu a uviedli zariadenie do prevádzky.
Za hlavný faktor zmrazenia výstavby sa považuje nedostatok financií a nedostatok financií. Takéto situácie, žiaľ, vznikajú pomerne často, bez ohľadu na to, na aký účel bol nedokončený stavebný projekt určený. V tomto prípade budova jednoducho naďalej zostáva v podobe, v akej boli práce zastavené. Stavba sa však v tomto prípade nepovažuje za dokončenú podľa projektu a nemožno ju považovať za nehnuteľnosť. Z tohto dôvodu je pre zákazníkov stále aktuálna otázka: je možné nejako zaregistrovať stavbu? To je to, čo sa pokúsime pochopiť v tejto recenzii.
Základné pojmy
Čo je to nedokončený stavebný projekt? V právnej činnosti neexistujú prakticky žiadne predpisy upravujúce túto oblasť.
- po uplynutí doby výstavby zariadenia;
- zastavenie výstavby z dôvodu nedostatočného financovania projektu.
Uznanie práva na nedokončenú stavbu nemožno formalizovať. Právny stav zamrznutej budovy ešte nie je určený. V Rusku sa často vedú súdne spory o určenie stavu budovy. Ako potom správne zaevidovať nedokončený stavebný projekt? Bez finančných prostriedkov na dokončenie diela sa niekedy vynára otázka predaja konštrukcie. Ak totiž máte štatút nehnuteľnosti, cena výrazne stúpa. V opačnom prípade riskujete, že nehnuteľnosť jednoducho predáte za cenu stavebného materiálu.
Ako sa správne zaregistrovať?
V roku 2004 boli vykonané zmeny a doplnenia Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorých možno nedokončenú stavbu klasifikovať ako nehnuteľnosť. Tento stav výrazne zjednodušuje regulačné otázky v tejto oblasti. Pre správnu evidenciu nedokončenej stavby je potrebné vykonať konzerváciu objektu. Registrácia vhodných dokumentov môže výrazne znížiť náklady. Ako prebieha konzervačný postup?
Konzervácia objektu
Ako správne formalizovať konzerváciu nedokončeného stavebného projektu? Takýto príkaz vydáva vlastník alebo organizácia, ktorá stavbu financovala. Všetky úkony potrebné pre stavbu sú realizované spoločne s dodávateľom. V záverečnej fáze je potrebné vytvoriť inventarizačnú komisiu. Členmi tohto orgánu sú zástupcovia projekčných a stavebných inštitúcií, ako aj objednávateľa. Je potrebné vypracovať súpis materiálno-technického majetku, súčastí stavby a tiež určiť stupeň pripravenosti. Potom sa vytvorí a podpíše zákon o stavebnom pozastavení. Tento dokument popisuje informácie týkajúce sa nákladov na vykonanie práce, identifikuje jej typy a uvádza ďalšie náklady.
Ako prebieha registrácia objektu?
Ak sa chcete zaregistrovať na nedokončený stavebný projekt, musíte si pripraviť veľký balík dokumentov. Okrem zákona o ochrane prírody zahŕňa:
- list vlastníctva pozemku,
- objednávka na stavebné práce,
- povolenie na vykonávanie činnosti,
- dokumentáciu odhadu s podrobným popisom štruktúry a technického plánu.
Existuje spôsob, ako zaregistrovať dom, keď je pozemok vo vlastníctve zákazníka?
Ak bola lokalita prenajatá na trvalé užívanie, investor musí predložiť doklady potvrdzujúce túto skutočnosť. Vyššie uvedené akty a dohody predstavujú kompletný balík na registráciu. Akonáhle je uznanie vlastníctva nedokončeného stavebného projektu právne zabezpečené, je možné s budovou realizovať akékoľvek transakcie vrátane predaja. Dôležitou podmienkou registrácie je ukončenie prác na stavbe. Ak je zmluva o dielo stále platná, potom nebude možné predmet previesť na iného vlastníka. V prípade predaja nedokončenej stavby je potrebné doložiť technický plán nedokončenej stavby. Tu je potrebné určiť stupeň pripravenosti budovy. Je tiež potrebné poskytnúť charakteristiku predávanej nehnuteľnosti a plán jej umiestnenia na pozemku. Pri uzatváraní transakcie musíte opraviť náklady na nedokončený projekt a určiť jeho znaky. Kúpno-predajnú transakciu nemožno uskutočniť, ak jej predmet nie je definovaný.
Platenie daní
Podľa existujúcich právnych predpisov Ruskej federácie sa daň z nehnuteľností platí, ak sa uvažuje o dokončenej stavbe. Nedokončené stavenisko je nevhodné na užívanie. To znamená, že za nedokončené stavby sa neplatí žiadna daň. Niekedy sa však stále vyskytujú prípady, keď takéto predmety podliehajú dani. Pozoruhodným príkladom je prenájom nedokončenej nehnuteľnosti. Tento spôsob nakladania s majetkom naznačuje, že je pripravený na použitie. Potom sa presunie do kategórie dlhodobého majetku, čo automaticky znamená platenie daní.
Objekt je možné poistiť. Navyše to platí nielen pre budovu, ale aj pre zariadenia nachádzajúce sa na stavenisku. Majitelia môžu uzavrieť poistenie na ochranu pred finančnými stratami. Táto operácia sa vykonáva v počiatočnej fáze. Hlavná vec je, že to nie je spojené s nedostatočným financovaním nedokončeného stavebného projektu.
Ako prebieha odpis?
Existuje ďalšia možnosť vývoja udalostí. Ak bolo prijaté rozhodnutie nedokončiť výstavbu stavby alebo nie je potrebné registrovať vlastníctvo nedokončeného stavebného projektu, hmotný majetok možno odpísať. Na tento účel musí vlastník alebo investor vyhotoviť úradný doklad o likvidácii stavby. V tomto prípade sa vytvorí komisia, ktorá vykoná všetky potrebné postupy odpisovania. Najprv musíte identifikovať všetky materiálne aktíva a komponenty, ktoré je možné použiť v budúcnosti.
Mali by ste tiež zhromaždiť všetku potrebnú technickú dokumentáciu. Potom môže byť vytvorený akt odpisu. Účel nedokončeného staveniska zároveň nijako neovplyvňuje právny stav stavby. Napriek konečným cieľom diela, ak je nedostatok financií, stále môžete získať vlastníctvo nedokončeného stavebného projektu.
Zápis vlastníctva
Registrácia nehnuteľností v Rusku sa vykonáva v dvoch databázach naraz: v katastrálnej komore a v štátnom registri. Ten berie do úvahy budovy a obsahuje informácie o vlastníkoch. Katastrálna komora eviduje informácie o pozemkoch a vedie aj evidenciu nedokončených stavebných projektov. Na registráciu objektu u ktorejkoľvek z týchto účtovných autorít budú potrebné určité náklady na prípravu technického plánu konštrukcie.
Registrácia objektu
Pre zápis nedokončenej stavby je potrebné kontaktovať priamo katastrálny úrad alebo podať žiadosť prostredníctvom MFC. Na dokončenie všetkých potrebných registračných krokov budete potrebovať technický plán a pas. Doba pripravenosti dokladu je uvedená na potvrdenke vystavenej pri prevzatí dokladov. Nedokončené budovy môžete zaregistrovať prostredníctvom oficiálneho portálu Rosreestr. Ak to chcete urobiť, musíte si vybrať túto službu z poskytnutého zoznamu a zadať informácie požadované systémom. Pri odoslaní žiadosti je jej prílohou elektronická verzia technického plánu. Majiteľ nedokončenej stavby by mal požiadať s identifikačným dokladom, technickým plánom a pasportom objektu miestnu pobočku polyfunkčného centra alebo Rosreestr. Táto služba na webovej stránke sa bude nazývať „registrácia práv k nehnuteľnostiam“.
Ako predať nedokončený stavebný projekt?
Predajom nehnuteľnosti sa ustanovuje právo na ONS. Dnes však už nie je potrebné získať osvedčenie o titule. Stačí jednoducho poskytnúť výpis z Jednotného štátneho registra. Predaj sa realizuje na základe kúpno-predajnej zmluvy vyhotovenej podľa všeobecných náležitostí. Ak sa okrem nedokončenej stavby predáva aj pozemok pod ňou, je prípustné vypracovať jednu zmluvu. Samotná transakcia je zaregistrovaná v Rosreestr alebo MFC. V tomto prípade bude majiteľ musieť zaplatiť štátny poplatok, ktorého výška je dnes približne 2 000 rubľov.
Na dokončenie transakcie potrebujete mať so sebou pasy a zmluvu. Na správne vypracovanie žiadosti môžete použiť pomoc registrátora. Potom majiteľ a kupujúci podpíšu potvrdenie, podľa ktorého môžu vo svojom mene získať výpis z jednotného štátneho registra.
Prevod nedokončeného stavebného projektu
Pri prevode nedokončenej stavby sa vypracuje zákon. Je podpísaná všetkými stranami transakcie. Tento doklad je potrebné priložiť ku kúpnej zmluve. Zákon spravidla hovorí hlavne o tom, že kupujúci súhlasí s technickým stavom kupovanej nedokončenej stavby a nemá voči predávajúcemu žiadne nároky. Odráža sa tu aj moment transakcie.
Musím evidovať nedokončenú stavbu?
Podľa súčasnej daňovej politiky nášho štátu je za platenie daní z nehnuteľnosti automaticky zodpovedný vlastník nehnuteľnosti. Ak nedokončený stavebný projekt nie je riadne zaregistrovaný, nie je potrebné z neho platiť dane. Práve z tohto dôvodu ľudia pomerne často odkladajú registráciu nedokončenej stavby až na poslednú chvíľu.
Existujú prípady, keď je registrácia povinná? Postup registrácie je potrebný napríklad vtedy, ak hovoríme o stavbe domu na pozemku určenom pre veľkú rodinu. Vzhľadom na to, že na výstavbu takéhoto domu môžu byť stanovené určité termíny, katastrálny pas bude dôkazom, že na mieste prebieha výstavba. Sadzba sa dnes určuje podľa regionálnych nákladov. V porovnaní so zásobami je oveľa bližšie k trhu.
Je nevyhnutné, aby nedokončený stavebný projekt mal nejaké charakteristické črty. Jedným z nich je prítomnosť priameho spojenia so zemou. Pohyb daného objektu v priestore bez poškodenia jeho integrity je nemožný. Koniec koncov, základ domu nemožno rozobrať bez zničenia.
Takto je možné jasne rozlíšiť budovy, stavby a objekty nedokončenej stavby. Predtým často vznikali kontroverzné situácie týkajúce sa určovania stavu maloobchodných štruktúr a kioskov. Inštalujú sa bez upevnenia do zeme, preto ich nemožno klasifikovať ako ONS.
Dlho neexistovala jasná definícia verejného majetku ako nehnuteľného majetku. V súčasnosti sa však často vyskytujú prípady, keď sú stavebné projekty prostredníctvom podania návrhu na súd uznané za nedokončenú stavbu. Ak chcete podať žiadosť, nemusíte byť viazaní na konkrétne územie. Môžete to napísať v akomkoľvek oddelení, ktoré vám vyhovuje.
Ako zaregistrovať vlastníctvo nedokončeného stavebného projektu? Vyššie je uvedený úplný zoznam dokumentov potrebných na vykonanie tohto právneho postupu. Niekedy však nastanú situácie, v ktorých môže byť občanom zamietnutá registrácia vlastníckych práv. Nezúfajte však vopred. V tomto prípade existuje spôsob, ako problém vyriešiť - podať na súd vyhlásenie o nezákonnosti. V prípade kladného rozhodnutia by ste mali znova odoslať žiadosť o registráciu. V tomto prípade sa ku všetkým dokumentom potrebným na registráciu prikladá súdne rozhodnutie.
Určenie stupňa pripravenosti
Uznanie vlastníctva nedokončeného stavebného projektu nebude možné bez určenia stupňa jeho pripravenosti. Túto problematiku by mali poznať najmä akcionári zmrazených projektov bytových domov. Faktom je, že zo zákona možno byt previesť do vlastníctva len vtedy, ak je vyhotovený list o prevode a prevzatí. Zákon počíta s možnosťou registrácie práv na nedokončenú stavbu, ak je dokončená aspoň na 80 %.
Na výpočet stupňa pripravenosti môžete použiť nasledujúci vzorec:
Cr je stupeň pripravenosti budovy v percentách, Ob je objem vykonanej práce v odhade nákladov, Cc je cena práce podľa odhadu v rubľoch.
Niekedy sa stupeň pripravenosti vypočíta pomocou iného vzorca: Сг = ∑ Beci x ci /100. Cr je tu stupeň pripravenosti objektu, Beci je hodnota mernej hmotnosti stavebného prvku, ci je podiel konštruovanej časti konkrétneho prvku, i je sériové číslo prvku. Podľa tohto vzorca je každému prvku pridelené vlastné číslo a je uvedená jeho špecifická váha, alebo inými slovami, percento z celkového množstva práce. Ak je stupeň dokončenia všetkých prvkov 100%, potom sa stavba bude považovať za úplne dokončenú.
Mnoho ľudí sa dnes zaujíma o to, ako zaregistrovať vlastníctvo bytov v nedokončenej budove. K tomu je potrebné predložiť registračnému orgánu žiadosť o prevod vlastníctva, zmluvu o majetkovej účasti a doklady potvrdzujúce vyplatenie finančných prostriedkov.
Ako uviesť ONS do prevádzky? Po úspešnom dokončení výstavby obytných priestorov je možné odovzdať budovu a nedokončené stavenisko.
V tomto prípade musíte vykonať nasledujúce kroky:
- obráťte sa na katastrálnu komoru na zápis nehnuteľnosti;
- získať súhlas od organizácií na dodávku plynu, požiaru a elektriny;
- zaplatiť všetky potrebné poplatky;
- podať žiadosť na miestny výkonný orgán.
Záver
Pri výstavbe nehnuteľností sa často vyskytujú prípady pozastavenia prác v dôsledku vznikajúcich okolností. Takéto nedokončené štruktúry sa nazývajú ONS. Čo sa dá s takouto nehnuteľnosťou robiť? V tomto prehľade sme prišli na to, ako zaregistrovať vlastníctvo nedokončeného stavebného projektu.
Definitívne určiť právny štatút takýchto stavieb je zatiaľ nemožné. Nedostatok financií na dokončenie stavby môže zároveň viesť k potrebe predať nehnuteľnosť. Ak má štatút nehnuteľnosti, jej hodnota výrazne vzrastie. Pri predaji sa vyhotovuje prevodná listina nedokončenej stavby. V tomto prípade je problematika regulácie tejto oblasti výrazne zjednodušená.
Nedokončená stavba je ako taká uznaná len vtedy, keď je potrebné objekt dočasne „zmraziť“. V ostatných prípadoch sa za taký považuje, ale nie je zaregistrovaný, pretože to nie je potrebné.
Definície a pojmy
Nedokončený stavebný projekt je každá budova alebo stavba, ktorej stavba nebola dokončená. Legislatíva, ktorá jasne definuje tento pojem, z neho vylučuje všetky stavby dočasného charakteru: kiosky, prístrešky atď.
Všetky objekty, ktoré do tejto skupiny nepatria a ktorých výstavba je dočasne pozastavená, sú objektmi nedokončenej stavby. Aké dôvody tlačia stavebníkov k takémuto kroku?
Po prvé, ide o pozastavenie financovania z akéhokoľvek dôvodu. Po druhé, chýba prevádzkový kapitál, vybavenie, materiál a iná logistika. Charakteristickým znakom takýchto objektov je nemožnosť ich použitia pred uvedením do prevádzky.
Budovy sú obytné a nebytové stavby, ktoré majú tieto vlastnosti:
- objemový dizajn;
- prítomnosť nadzemných a podzemných štruktúr;
- dostupnosť inžinierskych podporných systémov;
- účel: bytový a nebytový.
Budovy môžu byť bytové domy, panelové domy, jednotlivé domy, výrobné zariadenia na rôznych úrovniach, vzdelávacie inštitúcie, nemocnice a polikliniky, sklady na skladovanie výrobkov, prístrešky pre ľudí a zvieratá, nadácie, internáty atď.
Štruktúry sú systémom, ktorý môže pozostávať z niekoľkých objektov: štruktúr a pomocných štruktúr. Štruktúry zahŕňajú priehradu, štadión, železnicu a diaľnicu, elektrické vedenia, plynovody a iné stavby.
Preberací list po ukončení prác
Základ pre určenie významu pojmu „nedokončené stavebné zariadenie“ je obsiahnutý v článku 1 zákona o územnom plánovaní. Jeho definíciu si môžete zreprodukovať aj podľa starých pokynov pre štátny stavebný dozor. V ňom medzi takéto objekty patria budovy, na ktorých prebiehajú stavebné práce, ako aj tie, na ktorých bola výstavba zmrazená.
Po dokončení stavby sa vypracuje osobitný zákon. Ide o dokument, ktorý uznáva uskutočnenú skutočnosť, v tomto prípade dokončenie stavby, a je schválený dvoma alebo viacerými stranami. Existujú jednotné formy primárnych dokumentov, ako napríklad KS-2.
Všetky zariadenia musia byť pripravené na prevádzku a musia zodpovedať schválenému projektu. Podpis umiestňuje zástupca stavebnej firmy a generálny dodávateľ. Dokument je veľmi dôležitý, pretože bez podpisov a pečatí bude objekt považovaný za nedokončený.
Tento dokument sa používa na prijímanie prác na výstavbe budov a stavieb na rôzne účely: pre bytovú, výrobnú, sociálnu, ekonomickú kategóriu a iné. Tento zákon patrí medzi tie, ktoré schválil Štátny výbor pre štatistiku.
Často vyvstáva otázka: je možné zaregistrovať vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorá nebola dokončená? Občiansky zákonník hovorí, že najskôr musí byť na štátnom katastri zapísaný samotný dom a až potom nadobúdajú vlastnícke práva k domu tí, ktorí do bytov investovali.
Stupeň pripravenosti
Na nedokončený stavebný projekt možno aplikovať charakteristiku v podobe stupňa jeho pripravenosti. Vypočítava sa v percentách a je výsledkom štúdie budovy alebo stavby komisiou pozostávajúcou z kvalifikovaných odborníkov.
Rozvinula sa súdna prax pri prideľovaní štatútu nedokončeným stavebným projektom. Vzhľadom na nepresnosť definície v modernej legislatíve sú takéto objekty definované pomocou súdnych rozhodnutí.
- budovy alebo stavby, ktoré sa na základe fáz stavebného procesu, a nie kvôli konštrukčným prvkom, budú nazývať nedokončené;
- budovy, ktoré sa v súčasnosti nedajú použiť na určený účel;
- akýkoľvek stupeň pripravenosti, ktorý sa bude líšiť od pôvodného.
Konzervácia nedokončeného staveniska
Sú chvíle, keď výstavba „zamrzne“. Postup uchovávania sa odráža v rôznych predpisoch vrátane Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ak je v záujme objednávateľa pokračovať v prerušenej stavbe, musí stavbu zakonzervovať konzervačným postupom.
Predstavuje súbor opatrení v stavebnej a právnej oblasti. Je potrebné prijať opatrenia, aby sa zabránilo zničeniu dokončenej stavby. Aby ste to dosiahli, musíte vyriešiť finančnú stránku problému.
Aby mohol byť objekt prevedený na konzerváciu, je potrebné rozhodnúť:
- kto zaplatí celý rozsah činností;
- vymenovať osobu zodpovednú za bezpečnosť;
- pripraviť celý balík dokumentov.
Technická dokumentácia popisuje:
- stav budovy;
- nadchádzajúce diela;
- termíny ich realizácie.
Po zaregistrovaní nedokončeného stavebného projektu u vládnych agentúr do 10 dní ho môže zákazník predať. Má na to právo, keďže sú vypracované všetky potrebné papiere o stave objektu.
Aby transakcia prebehla, je na posúdenie trhovej hodnoty prizvaný nezávislý špecialista, ktorý určí skutočnú cenu objektu.
Video o nedokončenej stavbe
Nedokončený stavebný projekt je nehnuteľnosť, ktorú je možné predať, ak sú riadne pripravené všetky potrebné dokumenty. Pri prevode práv z jedného vlastníka na druhého podlieha objekt evidencii v štátnom katastri.
Normatívne právne akty nestanovujú minimálny požadovaný stupeň pripravenosti nedokončeného stavebného projektu potrebný na registráciu práv k nemu.
V praxi sa evidujú práva k nedokončeným stavbám so stupňom dokončenia a 1 % - pozri napr. uznesenie 11 ZPS zo dňa 5. 8. 2015 č., uznesenie AS TsO zo dňa 4. 2. 2015 č. . Minimálny stupeň pripravenosti objektu, ktorý mu umožňuje kvalifikovať sa ako nehnuteľnosť, môže zároveň naznačovať prítomnosť nadácie.
: Vlastníctvo nedokončenej stavby sa spravidla eviduje na základe vlastníckych listín k pozemku (napríklad nájomnej zmluvy), na ktorej sa nedokončená stavba nachádza, a stavebného povolenia, ak podľa právnych predpisov Ruskej federácie si výstavba vytváraného zariadenia vyžaduje získanie takéhoto povolenia. Nedokončené stavenisko musí zároveň prejsť katastrálnym operátom. Tieto pravidlá sú ustanovené vo federálnom zákone č. 122-FZ z 21. júla 1997.
Okrem toho, aby právnické osoby predložili Rosreestr, budete tiež potrebovať:
notársky overené splnomocnenie osôb predkladajúcich dokumenty na štátnu registráciu;
kópie základných dokumentov právnických osôb - strán transakcie, osvedčenia Federálnej daňovej služby Ruska o registrácii, opätovnej registrácii právnickej osoby, ako aj osvedčenia Federálnej daňovej služby Ruska potvrdzujúce zavedenie všetkých zmien zakladajúce dokumenty. V niektorých regiónoch Ruska nie je potrebné predkladať špecifikované dokumenty, ak už boli predtým predložené spoločnosti Rosreestr ako súčasť registrácie iného objektu. V tomto prípade stačí jednoducho odkázať na číslo registračného spisu, v ktorom sa nachádzajú požadované dokumenty;
doklady potvrdzujúce oprávnenie konateľa (doklad o jeho zvolení do funkcie). Musia byť predložené spoločnosti Rosreestr bez ohľadu na to, kto predkladá dokumenty na štátnu registráciu: samotný vedúci organizácie alebo zástupca v zastúpení. Dokladom potvrdzujúcim oprávnenie konateľa môže byť napríklad zápisnica zo schôdze účastníkov spoločnosti o voľbe generálneho riaditeľa alebo rozhodnutie o vymenovaní generálneho riaditeľa.
V niektorých prípadoch môžu orgány spoločnosti Rosreestr požadovať aj projektovú dokumentáciu (pozri Príkaz Rosreestr pre Moskvu zo dňa).
„Približný zoznam dokumentov predložených na štátnu registráciu
práva na nedokončený objekt*
Originál a kópia stavebného povolenia vydaného federálnym výkonným orgánom oprávneným vykonávať štátny stavebný dohľad alebo Výborom pre štátny stavebný dozor mesta Moskva (Mosgosstroynadzor) alebo iným orgánom, ktorý v súlade s platnou legislatívou , bola oprávnená vydať určený doklad.
Originály a kópie dokladov o vlastníctve pozemku, ktoré potvrdzujú skutočnosť pridelenia pozemku na výstavbu zariadenia.
Projektová dokumentácia.
Doklady vydané príslušnou organizáciou (orgánom) na evidenciu nehnuteľných predmetov, obsahujúce popis nedokončeného stavebného projektu vrátane údajov o celkovej zastavanej ploche a stupni pripravenosti projektu v percentách.
Dokument potvrdzujúci skutočnosť, že k vytvorenému predmetu neexistujú žiadne práva tretích osôb.“
Profesionálny systém pomoci pre právnikov, v ktorom nájdete odpoveď na akúkoľvek, aj tú najzložitejšiu otázku.
Andrej Sokolov
Napísané články
Výstavba súkromného domu v moderných podmienkach je výnosnou a spoľahlivou možnosťou, ktorá vám umožní súčasne ušetriť peniaze a zlepšiť životné podmienky rodiny v Ruskej federácii. Alternatívnym riešením pre obyvateľov megacities je zapojiť sa do zdieľanej výstavby, t. j. kúpiť len bývanie vo výstavbe, pretože je to výrazne lacnejšie ako nehnuteľnosti na sekundárnom trhu. V súčasných podmienkach svetovej hospodárskej krízy je však kúpa nedokončenej nehnuteľnosti dosť riskantná, pretože takáto nehnuteľnosť sa môže zmeniť na nedokončenú stavbu a nie každý vie a chápe, čo s takouto nehnuteľnosťou robiť.
Nedokončená stavba je komplexný komplexný koncept, v ktorom stojí za to zohľadniť množstvo už vynaložených výdavkov vrátane nákladov na vykonanú prácu a vynaložené investície. Jeho predmetom je každý dom, byt alebo stavba, ktorá je predmetom zákazníckej zmluvy a zmluvy o výstavbe, ktorá je v štádiu výstavby. Občiansky a bytový zákonník Ruskej federácie neposkytuje jasnejšiu definíciu. Existujúca prax nám však umožňuje vyvodiť niekoľko záverov, konkrétne pochopiť, že verejný majetok je vždy nehnuteľnosť kapitálového charakteru. Hlavnými črtami, ktoré odlišujú takúto štruktúru, sú pevný základ, ktorého demontáž spôsobí vážne poškodenie pozemku, osobnú izoláciu objektu a nedokončený proces stavebných prác (dočasne zastavený, zastavený alebo úplne zastavený).
Evidencia a účtovníctvo nedokončených stavebných objektov
V článku 131 občianskej legislatívy Ruskej federácie sa uvádza, že všetky nehnuteľnosti, práva, majetok a transakcie s nimi musia podliehať štátnej registrácii u špeciálnych regulačných orgánov zapojených do účtovníctva, konkrétne Rosreestr. Práve tu sa formalizuje vlastníctvo majetku prevedeného do prevádzky a pripraveného na používanie. To vedie k logickej otázke: kto si môže uplatniť nárok na byt alebo dom a ako zaregistrovať vlastnícke práva, ak nehnuteľnosť nie je dokončená? Registrácia vlastníctva nedokončeného stavebného projektu sa za takýchto okolností vykoná s prihliadnutím na to, kto vlastní pozemok, kde je postavený byt alebo súkromný dom.
Rozostavaný objekt, ktorý je v čase registrácie predmetom stavebnej zmluvy, nemôže byť oficiálne zaregistrovaný, pretože všetky vykonané postupy budú považované za nezákonné. Dôvodom je predovšetkým skutočnosť, že zhotoviteľ si ponecháva právo na pokračovanie v práci, čím sa zvyšuje riziko nárokov tretích strán.
Pozemok pod ONS musí byť správne a zákonne evidovaný. Ak začnete výstavbu na pozemku, ktorý nie je určený na výstavbu obytného domu, stavba bude uznaná ako nepovolená stavba, čo bude mať za následok uloženie administratívnej zodpovednosti, demoláciu budovy a dodatočné finančné investície. Nesprávne vyhotovený certifikát potvrdzujúci vlastníctvo územia môže spôsobiť odmietnutie legalizácie objektu v Rosreestri. Okrem certifikátu bude musieť táto vládna agentúra poskytnúť projekt alebo plán, odhady a vzorky vykonávaných výpočtov, stavebné povolenie, ako aj iné dokumenty, ktoré sú pre každého žiadateľa vypracované osobne.
Dôkazom toho, že predmet podlieha podmienkam a povinnostiam zmluvy o výstavbe, môže byť súdny príkaz alebo akt prijatia prevodu predmetu. Objednávateľ stavebných prác formalizuje vlastnícke práva pomocou individuálneho algoritmu. Ak sa bavíme o bytovom dome, tak budúci obyvatelia získajú dispozičné právo na základe dobre vypracovanej kúpno-predajnej zmluvy. Každý si dnes môže stiahnuť ukážku takéhoto dokumentu online na kontrolu. Nedokončená výstavba bytového domu by sa mala začať kontaktovaním mestského oddelenia architektúry a urbanizmu. Pre tých, ktorí chcú zaregistrovať vlastníctvo nedokončenej chaty, sú k dispozícii preferenčné pravidlá a zrýchlené postupy. Tu bude hlavným dokumentom katastrálny plán lokality a zariadenia.
Posúdenie a určenie stupňa pripravenosti nedokončeného stavebného projektu
Podľa zákona od stavby domu nemôžete len tak upustiť, ukončenie stavebnej činnosti je potrebné oficiálne formalizovať, alternatívnou možnosťou by bolo zastavenie nedokončeného staveniska. Táto možnosť sa vzťahuje na nehnuteľnosť, aby sa zabezpečila bezpečnosť stavieb a vykonávaných prác. Používa sa v prípadoch, keď je developer nútený zastaviť výstavbu budovy na viac ako šesť mesiacov. V tomto prípade bude musieť osoba vytvoriť zoznam prác a okruh osôb zodpovedných za túto udalosť. Konzerváciu nedokončeného staveniska vždy sprevádzajú inventarizačné práce.
Po chvíli môže mať osoba opäť finančné prostriedky alebo sa môžu objaviť investori ochotní investovať peniaze do nehnuteľností. V tomto prípade sa bude vyžadovať posúdenie nehnuteľnosti a jej ukazovateľov likvidity. S problematikou overovania a výpočtov sa musia zaoberať kompetentní a kvalifikovaní špecialisti. Pri vykonávaní skúšky je dôležité určiť stupeň pripravenosti nedokončeného stavebného projektu. Tento ukazovateľ je vždy prezentovaný v percentách. Je potrebné skontrolovať, či vynaložené náklady zodpovedajú skutočnej výške investície, ako aj určiť presnú výšku investície potrebnej na pokračovanie a úplné dokončenie stavebných prác.
Musíte pochopiť, že na to, aby bol stupeň pripravenosti nedokončeného stavebného projektu čo najobjektívnejší a opodstatnený, je potrebné presne určiť triedu a typ objektu. V modernom systéme existuje pomerne veľa klasifikačných metód, ale najčastejšie sa používa možnosť spojená s hodnotením budovy ako objektu generujúceho príjmy. Odborné práce možno vykonávať za účelom:
- registrácia verejných daňových úradov;
- stanovenie trhovej hodnoty majetku;
- nákup alebo predaj nehnuteľností;
- kontrola vyhliadok na obnovenie výstavby;
- racionalizácia využívania pozemkov nachádzajúcich sa pod nedokončenou nehnuteľnosťou.
Pri opätovnom otvorení objektu je potrebné posúdenie. V tomto prípade je potrebné počítať s dodatočnými nákladmi, ktoré padnú na plecia investorov, pretože spočiatku ich nemožno zabezpečiť v zmluve. Obnoviť budovu a dať jej predchádzajúce prevádzkovo-technické vlastnosti a následne pokračovať vo výstavbe za účelom následného predaja dokončeného objektu nebude jednoduché, preto je dôležité dôkladne si preštudovať legislatívu v tomto odvetví a v prípade potreby konzultovať s kompetentným právnikom včas.
Osvedčenie o prijatí ONS a postup jeho prípravy v roku 2019
Po dokončení nedokončeného projektu bude developer povinný odovzdať ho objednávateľovi. Tento proces musí nevyhnutne sprevádzať akt prevzatia stavby. Rovnaký dokument bude potrebné vyhotoviť aj v prípade zmeny dodávateľa. Zhotoviteľa diela možno nahradiť len na základe dodatočnej dohody a písomného povolenia objednávateľa stavby. Formulár dokumentu potvrdzuje, že zmluvné strany si splnili svoje záväzky z hlavnej zmluvy o poskytovaní služieb. Podpis developera na listine naznačuje, že nehnuteľnosť je oslobodená od zásahu tretích strán.
Aby ste pochopili, ako akt vyzerá a aké sú základné pravidlá pre jeho prípravu, jeho význam, musíte si vopred stiahnuť vzorový dokument na internete a preštudovať si jeho štruktúru. Akt je vyhotovený v troch vyhotoveniach. Jedna vzorka pôjde zákazníkovi a dodávateľovi a tretia bude potrebná na prevod do štátnych registračných štruktúr. Ako poznamenávajú odborníci v tejto oblasti právnych vzťahov, je lepšie skombinovať prijatie a prípravu aktu o prevode predmetu s posudkovou prácou. Na základe vypracovaného rozhodnutia musí objednávateľ urobiť dodatočnú kalkuláciu so zhotoviteľom, ktorý na projekte pracoval.
Prevzatie môže byť vydané až po špeciálne vytvorenej komisii, ktorej zloženie určia zmluvné strany, skontroluje doklady, súlad vykonaných prác so štátnymi normami, na základe meraní a kontrolných skúšok. Na základe zákona bude môcť vlastník zapísať nehnuteľnosť do katastra alebo zmeniť zapísané údaje. Na získanie katastrálneho pasu pre nehnuteľnosť budú musieť regulačné orgány poskytnúť stavebné povolenie, žiadosť a dokumentáciu pre danú lokalitu.
Zákon umožňuje prvotne zapísať na katastrálnej komore nedokončené stavebné objekty a po uvedení domu do prevádzky zmeniť jeho stav. Zaujímavosťou je, že vlastnícke právo k ONS automaticky zaniká po tom, čo stavba získa štatút dokončenej nehnuteľnosti. Ak chcete čo najrýchlejšie zmeniť stav objektu alebo znovu vydať list vlastníctva, musíte kontaktovať katastrálne úrady. Samotný postup nebude trvať dlhšie ako 10 pracovných dní.
Prenájom a predaj nedokončených stavebných projektov
Niekedy sa objednávateľ stavebných prác bez toho, aby čakal na ich dokončenie, snaží nehnuteľnosť prenajať. Ak si preštudujete súčasnú legislatívu, neexistuje jasný zákaz vykonávania týchto úkonov, ale ustálená súdna prax hovorí niečo iné. Súdy vo väčšine prípadov uznávajú takéto transakcie ako nezákonné, čo má za následok nezvratné negatívne právne dôsledky pre strany.
Veľa Rusov zaujíma, či je aj predaj ONS nezákonný? Odpoveď tu závisí od toho, či má predávajúci osvedčenie o vlastníctve predmetu vydané spoločnosťou Rosreestr. Ak áno, predaj takéhoto majetku s náležitou prípravou nebude zložitý. Keď sa stavebný zákazník snaží predať nedokončený projekt, je dôležité, aby bol postavený pre seba a nie pre tretie strany. V opačnom prípade si zákazník nebude môcť zaregistrovať vlastníctvo vo svojom mene, presne to je názor väčšiny rozhodcovských súdov Ruskej federácie, ktoré takéto spory posudzovali.
